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06 Aug

In Bochum wurde in 5 Jahren eine Fläche von 125 Fußballfeldern versiegelt

Die zwischen 2016 und 2021 in Bochum versiegelte Fläche ist so groß wie 70 % des Gleisdreiecks. Besonders zur Versiegelung haben beigetragen der Wohnungsbau (224 Fußballfelder) und der zunehmende Straßenverkehr (184 Fußballfelder), während die versiegelten Flächen für Industrie-, Gewerbeflächen (-143 Fußballfelder) und Bahnverkehr (-245 Fußballfelder) stark abgenommen haben. Die Grün- und Naturflächen haben sich um die Größe von 122 Fußballfeldern verkleinert.

Die Daten des Statistikatlas NRW zeigen, wie sich die Nutzung der Bochumer Stadtfläche zwischen 2016 und 2021 verändert hat. Siedlungs- plus Verkehrsfläche machten 2016 insgesamt 69,6 % der Stadtfläche aus. 5 Jahre später, 2021 waren es 70,4 % (+0,8 %P), während Natur- Grün und Gewässerflächen entsprechend abgenommen haben.

Neuversiegelung 2016 – 2021

Änderungen bei den Flächennutzungen 2016 – 2021

Ein genauer Blick zeigt, dass bei den Siedlungsflächen insbesondere die Wohnfläche (160 ha) und die Erholungsflächen (204 ha) zugenommen haben, während Gewerbe- und Industrieflächen sowie sonstige Flächen (u.a. Brach- und Mischflächen) um jeweils 102 ha abgenommen haben.

Flächennutzung, Bochum 2016 – 2021

Im Bereich Verkehr hat die Fläche für den Straßenverkehr um 131 ha zugenommen, insgesamt aber haben die Gesamtflächen im Verkehr um 44 ha abgenommen, da insbesondere große Bahnareale stillgelegt wurden. Die Zunahme der Straßenverkehrsfläche ist insbesondere Folge der Zunahme des Fahrzeugbestands in der Stadt im Zeitraum 2016 und 2021. Der Fahrzeugbestand wuchs in diesem Zeitraum um 32.109 Fahrzeuge. Allein bei den versiegelten Abstellflächen bedeutet diese Zunahme einen zusätzlichen Flächenverbrauch von 40 ha, also 56 Fußballfeldern, wenn man davon ausgeht, dass jedes Fahrzeug eine Abstellfläche von 12.5 qm benötigt.

Bei der Vegetationsfläche (Grün- und Naturfläche) ist der Rückgang um 87 ha insbesondere auf eine Reduzierung der landwirtschaftlichen Fläche um 495 ha zurückzuführen. Aber auch die Waldfläche ist um immerhin 73 ha zurück gegangen.

Versiegelte Stadtfläche

2016 waren insgesamt 37,92 % der gesamten Stadtfläche versiegelt (Versiegelungskarte Bochum). Ausgehend davon, dass sich 2021 der Anteil der versiegelten Fläche an der Siedlungs- und Verkehrsfläche gegenüber 2016 nicht verändert hat, wird die beschrieben Zunahme von Siedlungs- und Verkehrsfläche eine entsprechende Zunahme der versiegelten Fläche nach sich gezogen haben. Rein rechnerisch ergeben sich damit für das Jahr 2021 5.612 ha versiegelte Fläche. Das ist eine Zunahme von 89 ha (+1,6 %) in nur 5 Jahren. Diese Fläche entspricht der Größe von 125 Fußballfeldern oder 70 % der Fläche des Gleisdreiecks, das fast 125 ha groß ist.

Im Sinne von Klimaschutz und Nachhaltigkeit ist es erforderlich, dass die Nettoneuversiegelung auf null gesenkt wird, denn würde das jetzige Versiegelungstempo anhalten, wären 2051 breits 6.146 ha Stadtfläche versiegelt, das wären dann 42,2% der Gesamtfläche (+9,6 %P).

Stadt Bochum benötigt eine Flächenbilanzierung

Bereits 2017 (Antrag 20172961) und dann erneut 2019 (Antrag 20190136 haben die STADTGESTALTER eine Flächenbilanzierung vorgeschlagen, um eine weitere Versiegelung der Stadtfläche zu verhindern. In beiden Fällen sind die Anträge am Widerstand von Rot-Grün gescheitert. Ebenso erging es 2023 einem Antrag der Linken mit gleichem Ziel (Antrag 20231069).

Bei der Flächenbilanzierung wird die Größe der Stadtfläche festgelegt, die maximal versiegelt werden darf. Sollen Flächen z.B. für neuen Wohnungsbau neu versiegelt werden, müssen dieser in der Flächenbilanz Flächen in mindestens gleicher Größe entgegenstehen, die im gleichen Zeitraum entsiegelt werden (z.B. ungenutzte Industrieflächen). So lässt sich mit Hilfe der Flächenbilanzierung das Ziel der Nettonullversiegelung erreichen.

Zusätzlich kann man bei der Flächenbilanzierung weitere Flächengrenzwerte festlegen, z.B. dass die Straßenfläche einen festgelegten Wert nicht überschreiten und Wald- und Naturflächen gewisse Werte nicht unterschreiten dürfen.

Flächenbilanzierung mit Flächenbewertung

Das Instrument ließe sich zudem erweitern um eine Komponente, die auch den Wert der Flächen erfasst. Auch dazu haben die STADTGESTALTER einen Vorschlag gemacht (Bochum braucht eine Flächenentwicklungsplanung). Flächen haben unterschiedliche soziale, ökologische und ökonomische Nutzenwerte. Wird zum Beispiel eine Waldfläche zur Wohnfläche umgenutzt, sinkt der ökologische Wert, steigt aber der soziale und ökonomische Wert der Fläche.

Jedem Quadratmeter Stadtfläche kann ein sozialer, ökologischer und ökonomischer Nutzwert zugeordnet werden. Auf dieser Basis können für die gesamte Stadtfläche die Quadratmeter-Nutzwerte aggregiert werden. Es ergibt sich für alle drei Nutzwerte jeweils ein Summenwert für die gesamte Stadtfläche. Das ermöglich der Politik für alle drei Bereiche Zielwerte festzulegen, die durch die städtische Flächenpolitik erreicht werden sollen. Um die gesetzten Ziele zu erfüllen, kann die Stadt dann gezielte Maßnahmen (z.B. Entsiegelung, Pflanzung von Bäumen, Wohnbebauung und andere Umnutzungen) auf den Weg bringen.

Eine Flächenbilanzierung besteht somit aus zwei Komponenten, quantitativen Flächenvorgaben für maximale Versiegelung und bestimmte Nutzungsarten und den qualitativen Zielwerten für die ökologische, soziale und ökonomische Nutzung der Flächen.

Das Zusammenspiel von Nettonullversiegelung, Flächenentwicklungsplan und Handlungskonzept Wohnen

Die beschriebene Flächenbilanzierung sollte Grundlage eines Flächenentwicklungsplans (Bochum braucht eine Flächenentwicklungsplanung) sein, der wiederum Basis des neuen Handlungskonzepts Wohnen (Klimaschutz muss Grundlage eines neuen Handlungskonzept Wohnen 2.0 werden) sowie weiterer Konzepte wie z.B. die Entwicklung von Gewerbe und Industrie sein sollte.

Damit die fortschreitende Versiegelung der Stadtfläche gestoppt wird, bedarf es aber zunächst eines Umdenkens in der Politik. SPD und Grüne müssen ihren Widerstand gegen entsprechende Instrumente aufgeben, mit denen das Ziel einer Nettonullversieglung erreicht werden kann.

31 Okt

Bochumer Wohnbaupolitik in der Sackgasse

Die Mieten steigen und steigen, riesiger Ansturm auf Einfamilienhäuser am Ostpark, großer Widerstand gegen Flächenversiegelung durch neue Wohngebiete, 400 neue Wohnungen pro Jahr, trotzdem geht die Einwohner*innenzahl eher zurück als sie steigt. Die städtische Wohnbaupolitik kann die Probleme am Wohnungsmarkt nicht lösen. Eine Neuausrichtung ist dringend erforderlich.

Im Verhältnis zu anderen Großstädten ist Bochum bei den Mieten immer noch relativ günstig, aber unverkennbar ziehen die Mietpreise deutlich an. Für die Zukunft ist eine Mietpreisexplosion zu befürchten.

Die Ursachen steigender Mietpreise

Betrug der Mietpreis pro Quadratmeter 2013 noch 5,61 Euro waren es 2020 7,00 Euro/qm. Das bedeutet einen Anstieg von 24,8% in nur 7 Jahren (Wohnungsmarktbericht 2020). Die Mieterhöhungen haben drei Ursachen:
1. Es werden verstärkt neue Wohnungen mit hohen Mietpreisen (11 Euro/qm 2020) zugebaut.
2. Der durchweg relativ alte Wohnungsbestand wird verstärkt saniert und modernisiert.
3. Die Wohnfläche pro Einwohner*in nimmt kontinuierlich zu und zwar stärker als neue Wohnflächen zugebaut werden, so dass die Wohnraumknappheit zunimmt.

Besonders die Zunahme der Wohnfläche bereitet Anlass zur Sorge. Lag die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner*in in Deutschland in den 50er Jahren noch bei 14 qm pro Person sind es heute 47,4 qm (Die Versorgung der Deutschen mit Wohnungen). Damit ist die zukünftige Entwicklung der Wohnfläche in Bochum vorgezeichnet. In der Stadt lag die durchschnittliche Wohnfläche 2020 erst bei 42,5 qm, aber auch in Bochum wird sie sich in den nächsten Jahren weiter erhöhen, Die Stadt wird in den nächsten Jahren im allgemeinen Trend nachziehen.

Zunehmende Wohnraumknappheit

Steigt auch in Bochum im nächsten Jahrzehnt die Wohnfläche um weitere fast 5 qm pro Kopf muss die Gesamtfläche an Wohnraum in Bochum um weitere 1,73 Mio. Quadratmeter steigen. Das entspricht zusätzlichen 19.650 Wohnungen. Will die Stadt diesem Bedarf in 10 Jahren gerecht werden, müsste sie pro Jahr 1.965 Wohnungen pro Jahr zusätzlich schaffen. In den letzten Jahren kamen jedoch im Schnitt nur rd. 400 pro Jahr hinzu, trotzdem mit dem Handlungskonzept Wohnen das Ziel von 800 neuen Wohnungen pro Jahr ausgegeben wurde.

Absehbar wird also der Zubau von Wohnungen nicht den zusätzlichen Bedarf an Wohnungen decken. Die Mietpreise werden weiter massiv steigen. Die Unterdeckung wird von Jahr zu Jahr größer. Der Druck auf die Mietpreise wird entsprechend steigen. Die Schere zwischen Wohnungsangebot und –nachfrage wird immer weiter auseinanderklaffen.

Diese Entwicklung wird für Bochum erhebliche Auswirkungen haben, nur etwa ein Drittel der Menschen ist von den Mietpreisen abgekoppelt, weil sie eigenes Wohneigentum bewohnen. Zwei Drittel der Bochumer*innen sind Mieter*innen, diese müssen mit einer weiteren Mietpreisteigerung von 25% über die nächsten 7 Jahren rechnen. Aufgrund der Zunahme der Knappheit am Wohnungsmarkt ist eher mit einer deutlichen höheren Zunahme zu rechnen als mit einem geringeren Wachstum der Mieten.

Mieter zahlen mehr Miete, Wohneigentümer verbuchen hohe Wertgewinne

Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Bochum liegt bei rd. 80 qm (Wohnungsmarktbericht 2020). Bei der dargestellten Entwicklung würde der durchschnittliche Mietpreis von 5,61 Euro 2013 auf mindestens 8,75 Euro 2026 steigen. Betrug die Miete 2013 im Durchschnitt noch 450 Euro pro Monat, wären es 2027 schon 700 Euro pro Monat. In nur 7 Jahren wurden im Schnitt somit 21.100 Euro mehr Miete fällig.

Einwohner*innen, die 2013 Wohneigentum erworben haben, müssen diese Mehrbelastung nicht tragen. Der Wert ihrer 80 qm Wohnung wird sich dagegen im Zeitraum von 2013 bis 2027 um rd. 60.000 Euro erhöht haben. Es zeigt sich eine fatale Entwicklung. Mieter*innen müssen immer höhere Belastungen tragen, das Vermögen der Wohneigentümer*innen wächst.

Auch Nebenkosten steigen bei Mieter*innen deutlicher als bei Wohneigentümer*innen

Zudem werden die steigenden Energiepreise ebenfalls besonders zu Lasten der Mieter*innen gehen, weniger zu Lasten der Wohneigentümer*innen. Werden die Bewohner*innen von selbst genutztem Wohneigentum zukünftig aus eigenem Interesse in eine Strom- und Wärmeerzeugung auf Basis erneuerbarer Energiequellen investieren, um die laufenden Energiekosten bezahlbar zu halten. Ist das Interesse der Vermieter*innen an solchen Investitionen eher gering. Sie müssen diese bezahlen, können sie aber nur unzureichend auf die Mieter*innen umlegen, die aber würden wiederum von den geringeren Energiekosten profitieren. Vermieter*innen haben also ein eher geringes Interesse, Maßnahmen zu ergreifen, um die Energiekosten ihrer Mieter*innen zu senken. Die Nebenkosten der Mieter*innen werden somit tendenziell deutlich höher steigen als die der Bewohner*innen von selbst genutztem Wohneigentum.

Überdurchschnittliche Knappheit bei Wohneigentum

Aufgrund der dargestellten Entwicklungen, sollte es Ziel der Stadtpolitik sein, möglichst viele Menschen von den zu erwartenden Erhöhungen bei Mietpreisen und Nebenkosten abzukoppeln und zu Wohneigentum zu verhelfen. Doch dieses Ziel verfolgt die Stadt Bochum bisher nicht. Entsprechend ist die Knappheit bei Wohneigentum besonders hoch. So kamen 2020 auf 12 am Ostpark angebotene Grundstücke für Einfamilienhäuser 550 Bewerber (WAZ vom 26.09.21) und der durchschnittliche Preis für Eigentumswohnungen stieg allein von 2019 auf 2020 um 5,9%, während sich der durchschnittliche Mietpreis im gleichen Zeitraum nur um 2.8% erhöhte.

Weitere Probleme der aktuellen Wohnpolitik

Neben dem Problem der zu erwartenden rasant steigenden Mietpreise kämpft die Bochumer Wohnpolitik jedoch mit zwei weiteren Problemen:
1. Ein weiterer Zubau von Frei- und Grünflächen widerspricht den Klimaschutzzielen der Stadt (Klimaschutz muss Grundlage eines neuen Handlungskonzept Wohnen 2.0 werden)
2. Der Neubau auf Wohnungen führt dazu, dass die Menschen die es sich leisten können aus benachteiligten Stadtvierteln der Stadt wegziehen und sich dort die soziale Schieflage verschärft (Armut in abgehängten Stadtteilen nimmt bedenklich zu).

Bisher verfolgt die Wohnpolitik im Wesentlichen nur ein Ziel, massiv mehr Mietwohnraum schaffen, besonders durch Neubau. Dieses Vorgehen hat in eine Sackgasse geführt und die dargestellten Fehlentwicklungen bei Mietpreisen wie beim Verbrauch von Frei- und Grünflächen verursacht.

Neuausrichtung der Wohnungsbaupolitik ist dringend erforderlich

Die Wohnpolitik muss dringend neu ausgerichtet werden. Neben das Ziel der Schaffung von mehr Wohnraum, sollte das Ziel Erhöhung der Wohneigentumsquote unter der Bedingung, dass der Anteil an Frei- und Grünflächen an der Gesamtfläche von Bochum unverändert bleibt, treten. Zudem sollte die Wohnpolitik das dritte Zeil verfolgen, der sozialen Schieflage in benachteiligten Wohnvierteln entgegen zu wirken.

Das bedeutet, Wohnraum muss besonders im Bestand geschaffen werden. Vorrangig sollte die Stadt mittels einer stadteigenen Gesellschaft, Gebäude und unbebaute Flächen bevorzugt in benachteiligten Wohnvierteln aufkaufen, um diese neu zu bebauen, zu sanieren und zu modernisieren. Im zweiten Schritt sollten die Wohnungen dann zur Selbstnutzung vermietet oder verkauft werden. Letzteres sollte, wie von den STADTGESTALTERn bereits vorgeschlagen, insbesondere auch über den Weg des Mietkaufs geschehen (Mietkauf 2.0 – Wohneigentum für Menschen mit kleinen Einkommen).

Ein zweites Modell ist der Aufkauf von Gebäuden mit Sanierungsstau durch die zukünftigen Eigentümer*innen selbst, der durch die städtische Sparkasse ggf. unter zu Hilfenahme einer städtischen Bürgschaft vorfinanziert wird. Bei diesem Modell würde eine städtische Agentur entsprechende Immobilien an zukünftige Eigentümergemeinschaften vermitteln.

Wichtig, dass städtische Ankäufe nur zu marktüblichen Preisen getätigt werden. Es darf nicht dazu kommen, dass Eigentümer*innen von schwer sanierungsbedürftigen Immobilien diese verkommen lassen, damit diese von der Stadt zu überhöhten Preisen aufgekauft werden. Die Ermittlung der Preise zu denen Immobilien angekauft werden, muss einer festgelegten Kalkulation folgen, von der nicht grundlegend abgewichen werden darf.

Auch sollte der steigenden Wohnfläche pro Einwohner*in entgegengewirkt werden. So gibt es eine wachsende Zahl Menschen, die sich mit weniger Wohnfläche zufriedengeben. Die Tiny-House-Bewegung spiegelt diesen Trend wider. Menschen die Tiny Häuser beziehen, verlassen Wohnungen oder Häuser mit mehr Quadratmetern Wohnraum und setzen sich kleiner. Tendenziell wird mit jedem Tiny Haus eine größere Wohnfläche frei (Tiny-House-Quartier Goldhamme findet großen Anklang). Dazu können Tiny Häuser auf Grün- oder Freiflächen gebaut werden, ohne dass es zu einer nennenswerten Versiegelung kommt. Auf diese Weise lassen sich Flächen nutzen, die sonst nicht für die Schaffung von Wohnraum geeignet wären.

Weitere Wohnbauflächen lassen sich durch den gezielten Rückbau von Parkplatzflächen und Garagenhöfen und eine anschließende Neubebauung durch Wohngebäude schaffen. Ein solches Vorgehen setzt voraus, dass die Stadt in den Wohnvierteln zentrale Quartiersparkhäuser schafft, in denen die Fahrzeuge für ganze Wohnquartiere platzsparend geparkt werden können. Ebenfalls sollte der Ausbau von Dachgeschossen gefördert werden.

Wohnungsbaupolitik wird deutlich komplexer und aufwendiger

Die zukünftige Wohnbaupolitik wird für die Stadt also weitaus komplizierter ausfallen, als die bisherige Politik, die im Wesentlichen daraus besteht, neue Flächen für Neubaugebiete auszuweisen. Um die genannten Ziele zu erreichen, muss ein ganzes Bündel verschiedenster, deutlich aufwendigerer Maßnahmen verfolgt werden. Neben den genannten Maßnahmen, sind weitere erforderlich. Erst viele kleine Maßnahmen ergeben ein Ganzes. Nicht nur die Ausrichtung der Wohnbaupolitik wird sich grundlegend ändern müssen, sondern auch die Organisation.

Abschließend sei angemerkt, dass auch eine Neuausrichtung der Wohnbaupolitik die Erhöhung der Miet- und Wohnbaupreise mittelfristig nicht wird stoppen können, sondern allenfalls spürbar abmildern kann. Leider wird die Neuausrichtung zu spät kommen und erst in einigen Jahren Wirkung zeigen.

09 Mai

Mietkauf 2.0 – Wohneigentum für Menschen mit kleinen Einkommen

In Bochum können sich viele Menschen mangels ausreichendem Einkommen bisher nicht den Kauf einer eigenen Wohnung leisten. Die Fraktion von PARTEI und STADTGESTALTERn macht jetzt mit ihrem Mietkauf-Modell einen Vorschlag wie sich das ändern ließe.

Die Miete einer Wohnung bedeutet, dass die Mieter*innen einen wesentlichen Teil ihres Einkommens an den Vermieter abführen ohne je selbst Eigentum an der Wohnung zu erwerben oder das Geld für andere Dinge ausgeben zu können.

In 50 Jahren 360.000 Euro Miete

Ein Haushalt, der über 50 Jahre im Schnitt 600 Euro Miete zahlt, überweist an den Vermieter in 5 Jahrzehnten insgesamt 360.000 Euro. Diese Summe entspricht in der Regel dem 1,5- bis zweifachen Wert der Wohnung. Mieter werden zwar nie Eigentümer ihrer Wohnung, zahlen aber den Vermietern ein bis zwei Wohnungen ab. Aus ökonomischer Sicht ist Mieten also keine gute Idee. Das gleiche gilt aus gesellschaftlicher Sicht, denn im Ergebnis werden die Vermieter immer reicher und vermögender, während die Mieter kein Vermögen aufbauen und auch keines an Kinder und Enkel vererben können.

Während in den meisten Ländern Europas 70-98% der Menschen mietfrei in der eigenen Wohnung leben (Wohneigentumsquoten in Europa), sind es im Ruhrgebiet kam mehr als ein Drittel. Das hat drei Probleme zur Folge: Zum einen sind die Mieter*innen steigenden Mieten schutzlos ausgeliefert. Zweitens müssen Mieter*innen auch im Alter Miete zahlen, Das verfügbare Einkommen im Rentenalter wird durch die Miete stark geschmälert. Drittens muss in wirtschaftlichen schlechten Zeiten ein wesentlicher Teil des sich verringernden Einkommens für die Miete aufgewendet werden. Während Menschen mit Wohneigentum, insbesondere wenn das bereits abgezahlt wurde, auch mit kleinen Einkommen noch über die Runden kommen, wird das verfügbare Einkommen nach Abzug der Miete bei Menschen, die in Mietwohnungen leben, schnell knapp, Verarmung ist die Folge.

Auch Haushalten mit kleinen Einkommen Wohneigentum ermöglichen

Ziel der Stadt sollte es also sein, möglichst vielen Menschen den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum zu ermöglichen. Doch vielen ist bereits aus wirtschaftlichen Gründen trotz historisch niedriger Zinsen der Kauf von selbst genutztem Eigentum bisher nicht möglich. Häufig fehlt Eigenkapital und ein ausreichend hohes Einkommen, um eine Finanzierung für den Kauf von Wohneigentum zu bekommen. Diese Hürde wollen die PARTEI und STADTGESTALTER jetzt beseitigen, indem sie vorschlagen, dass die VBW als drittes Geschäftsfeld Haushalten mit geringem Einkommen Wohnungen zum Mietkauf anbietet (Mietkauf Antrag 20211462 zur Ratssitzung vom 27.05.21).

Konkret sieht der Antrag der Fraktion von PARTEI und STADTGESTALTERn vor, dass die städtische Wohnungsgesellschaft VBW Mietkauf-Wohnungen anbietet, deren Bewohner*innen mit ihrer Miete gleichzeitig den Kaufpreis der Wohnungen abzahlen können. Dabei sollen die Mietzahlungen auf den Kaufpreis voll angerechnet werden, nur die Verwaltungs- und die nicht auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten sollen davon ausgenommen sein. Alle 10 Jahre soll den Mieter*innen die Möglichkeit eingeräumt werden, die selbst genutzte Wohnung zum im Mietkaufvertrag festgelegten Preis unter Abzug der monatlich eingezahlten Beiträge und der über Sonderzahlungen aufgelaufenen Summe zu kaufen. Zusätzlich soll die städtische Sparkasse den Mieter*innen eine Finanzierung anbieten.

Erwerb von Wohneigentum ohne Schulden und Zinszahlungen

Mit diesem Modell sparen die Mieter*innen bei Erwerb des Wohneigentums jede Zinszahlung, sie müssen keine Schulden aufnehmen und gehen damit kein Risiko ein, im Falle eines Einkommensverlustes, z.B. in Folge von Arbeitslosigkeit ihre Wohnung verkaufen zu müssen und danach auf einem Schuldenberg sitzen zu bleiben. Auch macht die VBW bei dem Mietkauf-Modell keinen Gewinn, den die Mietkäufer*innen sonst zusätzlich finanzieren müssten. Das ist bei Mietkäufen über private Wohnungsbauunternehmen anders, weshalb Verbraucherzentralen teilweise vor solchen Mietkäufen aufgrund überzogenen Abzahlungskosten abraten,

Mietkauf als dritter Geschäftsbereich der VBW

Mietkauf würde nach den Vorstellungen von PARTEI und STADTGESTALTERn neben der Vermietung und dem Bau und direkten Verkauf von Wohnungen zum dritten Standbein der VBW. Das städtische Wohnungsbauunternehmen sollte für den Mietkauf gezielt Immobilien in der Stadt ankaufen, diese sanieren und modernisieren und dann zum Mietkauf anbieten. Im Idealfall schafft die VBW im Rahmen derartiger Projekte noch zusätzlichen Wohnraum, z.B. durch den Ausbau von Dachgeschossen.

Mit dem Mietkauf Stadtviertel aufwerten

Mit dem Mietkauf kann zudem gezielt die Sozialstruktur in Quartieren gestärkt werden, die von sozialer Schieflage bedroht sind. Von der VBW sollten daher sanierungs- und modernisierungsbedürftige Immobilien bevorzugt in Stadtteilen mit Entwicklungsdefiziten aufgekauft werden, die dann auf Vordermann gebracht und zum Mietkauf angeboten werden. Auf diese Weise werden die nach dem Mietkauf-Modell sanierten und modernisierten Gebäude zu sichtbaren Zeichen für eine positive Entwicklung der Quartiere. Sie zeigen, dass wieder in Zukunft investiert wird. 

In Wohnquartieren, die bisher durch Menschen geprägt werden, die dort nur kurzfristig eine Bleibe finden, um dann, wenn sich ihre wirtschaftlichen Verhältnisse verbessert haben, wieder weg ziehen, lassen sich über den Mietkauf Menschen ansiedeln, die aufgrund des Wohneigentums Wurzeln schlagen und sich wegen der festen Bindung zu ihrer Wohnung für eine positive Entwicklung des Stadtviertels ganz anders interessieren und engagieren, als diejenigen, die kommen, aber eigentlich möglichst schnell woanders hin ziehen wollen.

Mietkauf hilft Armut verhindern und beeinflusst die Stadtteilentwicklung positiv

Der Mietkauf erweist sich somit nicht nur als ein wirksames Instrument das Armut entgegenwirkt (Huurkoop tegen Armoede), sondern auch als wirksames Mittel um Stadtquartiere aufzuwerten und für alle sozialen Schichten attraktiv zu halten.

So wird in den Niederlanden der Huurkoop schon seit 2017 gezielt als Instrument zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum und zur positiven Entwicklung von Stadtquartieren genutzt. Zu diesem Zweck wurden in das Bürgerliche Gesetzbuch des Landes für den Mietkauf von Immobilien, einschließlich Wohnimmobilien, sogar eigene Regeln eingefügt (Mietkauf Niederlande).

02 Mai

Tiny-House-Quartier Goldhamme findet großen Anklang

Auch in Bochum gibt es überraschend viele Menschen, die gerne in Tiny Häusern leben möchten. Die Eigentümer der Flächen in Goldhamme, auf denen die STADTGESTALTER den Bau eines Tiny-House-Quartiers vorgeschlagen haben (Tiny-House Quartier Goldhamme), können sich dort eine solche Bebauung vorstellen. Nur die Stadt sieht beim Wohnungsbau bisher noch andere Prioritäten.

Seitdem die STADTGESTALTER im Oktober 2020 ihre Idee von einem Tiny-House-Quartier für Goldhamme vorgestellt haben, melden sich ständig interessierte Menschen, die fragen, wie weit das Projekt ist und sich vorstellen können dort in einem Tiny House zu wohnen. Die Nachfrage in Tiny-Häusern leben zu wollen, ist offensichtlich auch in Bochum sehr groß.

Grundstückseigentümer sehen Tiny-House-Projekt positiv

Die Grundstücke, die die STADTGESTALTER für das Tiny-House-Quartier vorgeschlagen haben, befinden sich im Eigentum eines privaten Immobilienbesitzers, der Vonovia und ein kleinerer Teil im Eigentum der Stadt. In ersten Gesprächen mit den STADTGESTALTERn haben sowohl Vonovia wie der private Eigentümer signalisiert, sie könnten sich ein Tiny-House-Quartier auf dem besagten Gelände gut vorstellen. Man ist an einer Weiterentwicklung des Projekts interessiert. Dafür ist eine Änderung des bestehenden Flächennutzungs- und die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans erforderlich.

Tiny-House-Quartier Goldhamme, Vorschlag STADTGESTAALTER

Die Bauverwaltung hat bisher andere Prioritäten und zu wenig Personal

Grundsätzlich kann sich auch die Stadt auf der Fläche ein Tiny-House-Quartier vorstellen. In der Verwaltung sieht man jedoch aktuell keine Kapazitäten die erforderlichen Änderungsverfahren von Flächennutzungs- und Bebauungsplan in Angriff zu nehmen, aktuell sei man mit zu vielen anderen Projekten beschäftigt und die Personaldecke zu knapp. Auch sähe man aufgrund der politischen Beschlusslage die Schaffung von Geschosswohnungsbau als vorrangig an, da mit dem Handlungskonzept Wohnen, die Politik das Ziel ausgegeben habe, möglichst schnell, möglichst viel zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

Ein Beschluss der Politik zur Realisierung von Tiny-Hous-Projekten ist erforderlich

Für die Umsetzung der Idee eines Tiny-House-Quartiers in Goldhamme ist also ein politischer Beschluss erforderlich, der die Verwaltung beauftragt, die Voraussetzungen zu schaffen, damit das Projekt realisiert werden kann. Da die Rot-Grüne Mehrheit im Bochumer Stadtrat in ihrer Koalitionsvereinbarung ohnehin vorgesehen hat, dass Handlungskonzept Wohnen in Kürze grundlegend zu überarbeiten, unter anderem da es die Klimaschutz- und Umweltziele der Stadt nicht mehr ausreichend berücksichtigt (Klimaschutz muss Grundlage eines neuen Handlungskonzept Wohnen 2.0 werden), sollte im Rahmen dieser Überarbeitung auch die Schaffung von Tiny-House-Siedlungen in dem Konzept eine vorrangige Berücksichtigung finden.

Mehr Wohnraum durch Tiny Häuser

Denn Tiny-House-Siedlungen sind besonders geeignet neuen Wohnraum im Einklang mit dem Klimaschutz- und Umweltzielen der Stadt zu schaffen. Die Flächenversiegelung ist gering, es können moderne Umweltstandards verwirklicht werden und durch den Bau solcher Siedlungen werden große Wohnungen im gesamten Stadtgebiet frei. Tiny-Haus-Bewohner*innen ist die bisherige Wohnung typischerweise zu groß, sie möchten sich auf möglichst wenig Wohnraum verwirklichen. Die Lebensphilosophie von Tiny-House-Bewohner*innen könnte man als kreativen Minimalismus beschreiben. Im Idealfall zieht ein Ehepaar, nachdem die Kinder aus der Familienwohnung ausgezogen sind, in ein 40 qm-Tiny-Haus und bleibt nicht bis zum Lebensende in der 160 qm-Familienwohnung wohnen.

Die wesentliche Ursache für den knapper werdenden Wohnraum in den Großstädten ist, dass der Wohnraum den die Menschen beanspruchen, immer größer wird. Lebte jeder Deutsche 1950 noch auf 15 Quadratmetern Fläche, waren es 1980 schon 32 qm und sind es heute schon 47 qm (2019). Diesem Trend wirken Tiny-Häuser entgegen, im Tiny Haus beanspruchen zwei Personen gemeinsam 40 qm und nicht mehr 92 qm wie im statistischen Durchschnitt. Dieser Effekt bleibt im Handlungskonzept Wohnen der Stadt bisher unberücksichtigt. Es wird eindimensional das Ziel mehr Wohnraum zu schaffen verfolgt. Dagegen wird es bisher versäumt Möglichkeiten zu schaffen, dass Menschen, die das möchten, zukünftig auch auf deutlich weniger Wohnfläche pro Person wohnen können.

Interessierte wollen Tiny-House-Initiative gründen

Aufgrund der vielen Nachfragen zu dem vorgeschlagenen Tiny-House-Projekt, haben die STADTGESTALTER die Interessierten in der letzten Woche in einer Online-Konferenz zusammengebracht. Dabei kamen die Teilnehmer*innen überein, gemeinsam das Ziel zu verfolgen eine Tiny-Haus-Initiative zu gründen, die sich dafür einsetzt, dass das Tiny-House-Quartier Goldhamme Realität wird. Im ersten Schritt wurde zunächst eine Facebook-Gruppe gegründet, über die sich die Interessierten austauschen und das weitere Vorgehen abstimmen wollen:  https://www.facebook.com/groups/210255710614854. Alle Tiny-House-Interessierten sind eingeladen in der Gruppe Mitglied zu werden.

Ein Tiny-House-Quartier wäre ein Zeichen für eine moderne und vielfältige Stadt

Im nächsten Schritt gilt es die Bochumer Politik davon zu überzeugen, dass

  1. ein Tiny-House-Quartier dem Stadtteil Goldhamme neue Impulse geben kann,
  2. mittels Tiny Häusern im Einklang mit den Klimaschutz- und Umweltzielen der Stadt nennenswert Wohnraum geschaffen werden kann,
  3. es der Stadt gut ansteht, allen Wohnbedürfnissen der Einwohner*innen Rechnung zu tragen, also auch derjenigen, die nicht Geschosswohnungen mieten wollen, sondern in Tiny Häusern leben möchten.

Bochum will eine vielfältige und moderne Stadt sein, ein Tiny-House-Quartier wäre ein gut sichtbares Zeichen dafür.

25 Okt

Tiny House Quartier für Goldhamme

Die STADTGESTALTER schlagen vor, Goldhamme mit einem Tiny House Quartier einen neuen Impuls zu geben. Das neue Wohnquartier soll Goldhamme auch für Menschen aus Gesellschaftsschichten attraktiv machen, die bisher eher nicht in den Stadtteil ziehen. Zudem soll ein neues Nahversorgungszentrum entstehen.

Der Vorschlag soll helfen der negative Entwicklung des Stadtteil entgegen zu wirken. Die soziale Schieflage im Stadtteil Goldhamme hat in den letzten Jahren immer weiter zugenommen. Auch eine gute Nahversorgung ist im Stadtviertel nicht mehr möglich. 

Goldhamme, ein Stadtteil mit vielfältigen Schwierigkeiten

Die Stadt bezeichnet Goldhamme als “Ankommerstadtteil”. Eine Umschreibung dafür, dass Menschen die mit wenig Geld und geringen Ansprüchen an Wohnkomfort nach Bochum kommen, sich dort ansiedeln und dann wieder wegziehen, wenn es der Geldbeutel zulässt.

Die kleinen Geschäfte im Viertel sind fast alle verschwunden, ein Stadtteilzentrum gibt es nicht. Auch das Stadtteilentwicklungskonzept Stadtteilumbau West konnte insbesondere für das nördliche Goldhamme keine positive Entwicklung in Gang setzen. Der Schwerpunkt bei den Maßnahmen lag nicht in Goldhamme, sondern in Stahlhausen rund um den Springerplatz.

In Goldhamme fehlt mittlerweile die soziale Durchmischung, wie es sie noch bis in die 60er Jahre gab. “In sozialer Hinsicht wohnen im „Westend“ [zu dem Goldhamme zählt] hauptsächlich Personen mit niedrigem bis mittlerem Bildungsstand und Einkommen, darunter überproportional häufig Menschen in sozialen und finanziellen Bedarfslagen … Goldhamme gehört zu der Gruppe der Stadtteile mit den höchsten Ausländeranteilen. Der Schwerpunkt liegt auf Personen aus dem türkischen Kulturkreis, es wird aber auch eine Zunahme von Bewohnern aus Osteuropa (Polen, Russland, Bulgarien etc.) beobachtet.”, so wird die Lage im Städebaulichen Entwicklungskonzept Goldhamme beschrieben.

Ein weiteres Problemfeld stellt die Nahversorgung dar. Eine angemessene Nahversorgung des Stadtteils ist nicht mehr gewährleistet. Es fehlt in Goldhamme eine städtebauliche Mitte mit Platzcharakter, heißt es im Städebaulichen Entwicklungskonzept Goldhamme 

Entwicklungsziele für Goldhamme

Für den Stadtteil auch Menschen anderer sozialer Schichten zu gewinnen und die Nahversorgung zu verbessern, sollten daher zwei zentrale Ziele bei der zukünftigen Stadtentwicklung in Goldhamme sein.

Entwicklungspotential im Norden von Goldhamme

Die STADTGESTALTER haben vor diesem Hintergrund die Entwicklung einer Fläche ins Auge gefasst, die bisher nicht Gegenstand des Entwicklungskonzepts Goldhamme war. Es handelt sich um das Grabeland westlich der Goldhammer und nördlicher der Wattenscheider Straße. Diese Fläche befindet sich im Besitz eines Privateigentümers, der Stadt sowie der Vonovia. Aktuell befindet sich hier eine wild gewachsene Siedlung von Hütten und Schuppen. Die Gegend wird von den Bewohner und Besuchern als tendenziell verwahrlost und verloren wahrgenommen.

Lage der Entwicklungsfläche in Goldhamme

Die Fläche bietet also Entwicklungspotential, um hier Möglichkeiten zur Nahversorgung und neue Wohnmöglichkeiten für Menschen aus sozialen Schichten zu schaffen, die bisher wenig bis gar nicht in Goldhamme anzutreffen sind.

Dabei sind jedoch insbesondere 3 Punkte zu beachten:
– Das Grabeland hat einen Naturwert, der durch eine Bebauung nicht verloren gehen sollte.
– Durch das Gebiet führt eine zentrale Gaspipeline, die nicht mit festen Wohngebäuden überbaut werden darf.
– Die Fläche ist Bergschadensgebiet, so dass eine Bebauung mit großen Wohngebäuden voraussichtlich schwierig und kostenaufwendig wäre.

Die Idee des Tiny House Quartiers Goldhamme

Um diesen drei Anforderungen gerecht zu werden, schlagen die STADTGESTALTER vor, auf der beschriebenen Fläche ein Tiny House Quartier anzulegen, in dem sich 100 bis 200 Bewohner ansiedeln könnten.

Plan Tiny House Quartier Goldhamme

Tiny Houses sind Klein- und Minihäuser, in denen 1-3 Personen auf nur 15-60 Quadratmeter Grundfläche leben. Insbesondere in den USA und Großbritannien gibt es mittlerweile ein Tiny House Movement. Eine Bewegung von Menschen, deren Ziel eine nachhaltige Wohn- und Lebensweise auf möglichst kleiner Fläche ist. “Reduce to the max” bzw. “Weniger ist mehr” könnte als Slogan der Bewegung verstanden werden. Dabei geht es auch darum, sich selbst zu verwirklichen und für sich selbst Tiny Houses zu bauen, die den individuellen Ansprüchen entsprechen (Beispiel für ein Bochum stehendes und gebautes Tiny House), und regelmäßig in Abgrenzung zu typischen amerikanischen Mobilhome-Siedlungen hohe architektonische Standards erfüllen.

Der Plan der STADTGESTALTER sieht ein Quartier von unterschiedlich großen Tiny-Houses vor, in dem sich die Bewohner Nutzgärten, Plätze, Werkstätten, Fahrzeuge und anderes teilen können. Hinzu kommt ein kleines Nahversorgungszentrum an der Goldhammer Straße, mit Quartiersparkhaus , Supermarkt und ggf. anderen Einkaufsmöglichkeiten, das der besseren Nahversorgung des gesamten nördlichen Goldhammes dienen soll.

Bevorzugte Bewohner von Tiny-Houses sind 1-2 Personen-Haushalte mit niedrigem Baubudget, die sich mit ihrem Tiny-House selbst verwirklichen wollen, es daher ganz oder teilweise selbst bauen. Das können Studenten sein, Senioren oder Singles oder Paare jeden Alters sein, die in den eigenen vier Wänden und nicht zur Miete wohnen möchten, aber mit wenig Platz auskommen wollen. Tiny Houses sind mobil, sie können jederzeit an einen anderen Ort versetzt werden.

Das Tiny House Quartier soll nach den Vorstellungen der STADTGESTALTER auf einer großen Gartenfläche angelegt werden, auf der die Mini- und Kleinhäuser stehen. Autos werden im Quartiersparkhaus untergestellt. Straße und Garagen müssen daher nicht gebaut werden. Einfache Wege zum Anschluss der Häuser reichen aus. Jedes Grundstück verfügt über die erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom). Strom für die Siedlung könnte über eine Solaranlage auf den Abraumhügel am Westkreuz erzeugt werden. Auch sollte über eine Kleinkläranlage nachgedacht werden. Um die Bauvorschriften einhalten zu können, müsste die Gesamtfläche an die Bewohner der Tiny-Houses verpachtet werden oder diese besitzen diese gemeinschaftlich.

Weitere Vorschläge für den Norden von Goldhamme

Über die Goldhammer Straße sollte das nördliche Goldhamme einen direkten Bahnanschluss an die von den STADTGESTALTERn bereits vorgeschlagene Regiotram-Llinie (Bahnlinie von der Uni Essen über Leithe und Günnigfeld zum Bochumer Hauptbahnhof) und den Radschnellweg RS1 erhalten. Um den Regiotram-Halt und den RS1 besser zu erreichen zu können sollte darüber hinaus die zugemauerte Unterführung am „Am Frohen Blick” wieder geöffnet werden.

Umgebungsplan Tiny House Quartier Goldhamme

Im Bereich nördlich der Bahnlinie könnten sich die STADTGESTALTER zudem die Anlage eines verkehrsgünstig gelegenen Stadtcampingplatzes vorstellen.

Das Tiny House Quartier soll Goldhamme bereichern

Die Nutzung der Fläche für eine Tiny House Siedlung erscheint ideal, der Gartencharakter des jetzigen Grabelandes bliebe erhalten, jetzige Bewohner der Fläche hätten die Möglichkeit zukünftig in ein Tiny House zu ziehen, die kleinen Häuser des Quartiers passen ebenso zu den benachbarten Schrebergartenanlagen wie zu der ebenfalls kleinteiligen Bebauung entlang der Straße “An der Maarbrücke”.

Das neue Quartier bereichert das Stadtviertel um eine Bevölkerungsgruppe und ermöglicht die Schaffung neuer Nahversorgungsmöglichkeiten. Eine in den Augen der Bewohner tendenziell verwahrloste Ecke von Goldhamme verschwindet, das Stadtbild wird dagegen durch eine Siedlung mit architektonisch spannenden Klein- und Minihäusern auf einer durchgrünten Gartenfläche bereichert, die Stadt Bochum könnte zeigen, dass sie auch neuen Wohnformen Platz bietet.

Um in einem nächsten Schritt die Idee der STADTGESTALTER weiter zu entwickeln, müssten Stadt und Vonovia überzeugt werden ihre Grundstücke dafür bereit zu stellen. Der betroffene private Grundstückseigentümer hat bereits signalisiert, dass er sich eine solche Bebauung vorstellen könnte.

Entwürfe und Pläne: Sarah Staiger (Bachelor of Science Architektur)

22 Dez

Drei Vorschläge für Gerthe

“Gerthe ist das Dorf in der Stadt!” zu diesem Ergebnis sind die Bürger in drei Workshops im Jahr 2017 gekommen, bei denen Ideen und Vorschläge für Verbesserungen im Stadtteil gesucht wurden (Handlungsleitfaden Gerthe)

Markt und Fußgängerzone sind die größten Baustellen

Gerthe hat fast alles, was ein Stadtteil braucht. Vieles erledigen die Menschen im Stadtteil, die Identifikation mit dem Stadtteil ist groß, es gibt eine gute kleinstädtischen und aktive Nachbarschaft. Fußgängerzone und Markt geben allerdings kein gutes Bild ab. Anders als die Bewohner eines Dorfes, kaufen viele Gerther nicht im Stadtteilzentrum ein. Sie treffen sich nicht dort und verbringen im Ortszentrum nur selten Zeit. Für diese Zwecke fährt man, in der Regel mit dem Auto, woanders hin, zu Discountern oder Einkaufszentren abseits der Wohngebiete oder in andere Stadtteile oder Städte. In der Folge veröden Markt und Fußgängerzone immer mehr. Leerstände prägen das Bild. Der Wochenmarkt hat gerade noch drei Stände (Gerthe – Defizite und Entwicklungsschwerpunkte).

Gerthe-West: 800 bis 1.000 neue Einwohner für Gerthe

Zum Einzugsbereich von Gerthe gehören auch die Wohngebiete im Nordwesten von Hiltrop, die direkt an das Gerther Stadtteilzentrum grenzen. Hier an der Grenze zu Gerthe soll nunmehr ein Wohngebiet mit 800 – 1.000 Menschen entstehen (Wohnbaufläche Gerthe-West). Die geplanten Neuansiedlungen war 2017 leider nicht Gegenstand der Bürgerworkshops, obwohl diese die Entwicklung von Gerthe wesentlich beeinflussen werden. Viele Bürger wenden sich jetzt gegen die geplante Bebauung, weil sie eine großflächige Vernichtung von Grün- und Freiflächen befürchten. Die Bebauung muss also zusammen mit den Bürgern vor Ort geplant werden. Wichtig ist auch, dass dabei Gerthe und die angrenzenden Wohngebiete in Hiltrop als ganzes betrachtet werden und der Handlungsleitfaden von 2017 weiter entwickelt wird.

Auch müssen weitere Maßnahmen entwickelt werden, die insbesondere eine Belebung von Markt und Fußgängerzone zur Folge haben. Nachdem der Erhalt des Verwaltungsgebäudes Lothringen gelungen ist und der Neubau des Schulzentrums auf den Weg gebracht wurde, muss dieses Problem dringend angegangen werden. Die Im vorliegenden Handlungsleitfaden aufgelisteten Maßnahmen werden dazu nicht ausreichen. Die Probleme Müssen grundlegender angepackt werden. Weiterlesen →

22 Sep

Wohnraum im Bestand schaffen

800 neue Wohnungen sollen jedes Jahr in Bochum entstehen (Handlungskonzept Wohnen). Um dieses ehrgeizige Ziel zu erreichen, schlägt die Stadt dem Stadtrat jetzt 34 Flächen zur Bebauung mit neuen Wohngebieten vor (Steckbriefe mittel- und langfristige Wohnbauflächen). Als mögliches Bauland nennt die Stadt Bochum neun vorgenutzte Flächen mit insgesamt 22,6 ha und und 18 Grün- und Freiflächen, das sind insgesamt über 49 ha Landschaft, die in Wohngebiete umgewandelt werden sollen. Weiter werden sechs Flächen vorgeschlagen die teils Freiflächen und teils vorgenutzt sind. Gegen dieses Vorhaben regt sich In vielen Stadtteilen Widerstand. Zu den geplanten Bebauungen Im Haarmannsbusch, Reimerts Feld (Schadowstraße), Schulte-Hiltrop-Straße, Baumhofstraße, Werner Feld und Wilhelm-Leithe-Weg haben sich Anwohner bereits in Bürgerinitiativen organisiert, um eine Bebauung der Grünflächen in der Nachbarschaft zu verhindern.

Wohnraum schaffen oder aktivieren in bestehenden Stadtgebieten

Die Bebauung von Grünflächen ist nicht alternativlos. Auch in den bestehenden Stadtgebieten ist es möglich neuen Wohnraum zu schaffen. Folgende Möglichkeiten bestehen dabei: Weiterlesen →