Wie stark steigt die Grundsteuer in Bochum? – Drei mögliche Lösungen
Das bestehende Verfahren der Stadt Bochum zur Erhebung der Grundsteuer ist rechtswidrig, urteilte das Verwaltungsgericht. Die Hebesätze müssen neu festgelegt werden. Der Stadtkasse fehlen 2025 12,4 Mio. Euro.
2024 hatte der Stadtrat differenziert Hebesätze für die Grundsteuer beschlossen. Die Sätze betrugen 715 für Wohngrundstücke, 1190 für gewerbliche Grundstücke (Nicht-Wohngrundstücke) (Vorlage 20242982).
Hebesatz für Nicht-Wohngrundstücke rechtswidrig
Doch diese Differenzierung ist rechtswidrig, urteilte jetzt das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen. Zwar war es zulässig die Grundsteuer für Wohngrundstücke zu ermäßigen. Den Hebesatz für gewerbliche Grundstücke so zu erhöhen, dass die Eigentümer solcher Grundstücke, das Defizit ausgleichen, dass durch die Ermäßigung für Wohngrundstücke entsteht, war hingegen nicht rechtens.
Zumal in Bochum nur 11% der Grundstücke gewerblich, aber 89 % Wohngrundstücke sind. Und nach Ansicht des Gerichts eine Minderheit nicht für eine Ermäßigung für die große Mehrheit zur Kasse gebeten werden kann.
Also wurde der Hebesatz von 1190 für gewerbliche Grundstücke aufgehoben. Auch bei Nicht-Wohngrundstücken darf 2025 nur der Satz von 715 angesetzt werden. Das bedeutet für die Stadt für das letzte Jahr Mindereinnahmen in Höhe von 12.4 Mio. Euro.
Die Grundsteuerhebesätze müssen also für 2026 neu festgelegt werden. Die bisherige Differenzierung ist nach dem vorliegenden Urteil nicht mehr möglich.
Drei mögliche Lösungen
Doch welche Optionen hat die Stadt bei der Neufestlegung der Hebesätze?
Einheitlicher Hebesatz – Um das Defizit von 12,4 Mio. Euro auszugleichen könnte der Hebesatz für Wohn- und Gewerbegrundstücke einheitlich festgelegt, also für Wohngrundstücke erhöht werden. Nach der Modellrechnung von 2024 käme man dann auf einen Satz von 843. Für Wohngrundstücke würde die Grundsteuer damit im Schnitt ab 2026 um 17,9 % steigen. Das wollte der Stadtrat 2024 eigentlich vermeiden.
Anhebung der Gewerbesteuer – Bis 2024 wurden 36,8 % des städtischen Grundsteueraufkommens über Gewerbegrundstücke eingenommen. 63,2 % über Wohngrundstücke. Bei einem einheitlichen Hebesatz von 843 würden über die gewerblichen Grundstücke nur noch 25 %, über die Wohngrundstücke 75 % eingenommen. Die Eigentümer und Eigentümerinnen von Nicht-Wohngrundstücken würden gegenüber 2024 um über 10 Mio. Euro entlastet, die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieter und Mieterinnen von Wohngrundstücken um mehr als 10 Mio. Euro belastet.
Um diesem Effekt entgegenzuwirken, hatte die Stadt den differenzierten Hebesatz eingeführt. Da dieser aber als rechtswidrig angesehen wird, könnte Bochum den Hebesatz für alle bei einem einheitlichen Hebesatz von 715 belassen, müsste dann aber die fehlenden 12,4 Mio. Euro anderweitig einnehmen. Das könnte über eine Erhöhung der Gewerbesteuerhebesatzes von 495 auf 517 Punkte (+4,5 %) geschehen. Damit würden die Gewerbebestriebe, die bei der Grundsteuer entlastet werden, mit den bei der Grundsteuer fehlenden Millionen über die Gewerbesteuer belastet.
Dieses Vorgehen hat allerdings einige gravierende Nachteile:
Die Erhöhung der Gewerbesteuer trifft besonders solche Gewerbebetriebe, die vor Ort tätig sind und nicht auf große Gewerbegrundstücke angewiesen sind. Einzelunternehmen und Personengesellschaften zahlen erst bei einem Gewerbeertrag von über 24.500 Euro Gewerbesteuer. Gar keine Gewerbesteuer zahlen Freiberufler und Freiberuflerinnen, außer sie sind in Kapitalgesellschaften organisiert.
Die Höhe der Gewerbesteuer ist ein wesentlicher Standortfaktor. Eine zu hohe Belastung kann daher die Ansiedlung von entsprechenden Unternehmen verhindern oder zur Abwanderung führen.
Die Gewerbesteuer ist anders als die Grundsteuer konjunkturabhängig. Eine stärkere Abhängigkeit der Stadt von der Gewerbesteuer kann das Risiko für den kommunalen Haushalt erhöhen, wenn die Wirtschaft schwächelt.
Pay-Back an Einwohner und Einwohnerinnen – Eine dritte Möglichkeit wäre, den Grundsteuersatz auf einheitlich 1190 zu erhöhen, so dass die Gewerbesteuer, die die Stadt über Gewerbegrundstücke einnimmt (31 Mio. Euro), annähernd dem entspricht, was sie bis 2024 für diese Grundstücke eingenommen hat.
Eine Erhöhung des Hebesatzes auf 1190 für alle Grundstücke würde für die Stadt aufgrund des erhöhten Satzes für Wohngrundstücke zu Mehreinnahmen von rund 36 Mio. Euro über den entsprechenden Einnahmen von 2024 führen.
Der so „zu viel“ eingenommene Betrag könnte indirekt an die Einwohner und Einwohnerinnen zurückerstattet werden (Pay-Back). Umgerechnet auf die Menschen mit Erstwohnsitz in Bochum, entfielen auf jeden Einwohner und jede Einwohnerin rund 100 Euro. Dieser Betrag könnte den Menschen gutgeschrieben werden, damit sie ihn für städtische Dienstleistungen, zum Beispiel für den Besuch von städtischen Kultureinrichtung (Schauspielhaus, Musikforum, Kunstmuseum, Planetarium) oder Büchereiausweis, VHS- oder Musikschulkurse sowie ÖPNV-Fahrten ausgeben.
Die Gutschrift könnte zunächst über das Vorweisen eines QR-Codes und Verifizierung durch den Personalausweis erfolgen. Später könnte ein Online-Konto als Teil der Bochum-App zur Verwaltung des Geldes eingerichtet werden.
In Summe würden die Einwohner und Einwohnerinnen zwar eine deutlich höhere Grundsteuer zahlen, der Erhöhung würde aber eine entsprechende Entlastung bei der Inanspruchnahme städtischer Dienstleistungen gegenüberstehen.
Grundsteuer steigt in jedem Fall
Diskutiert werden muss in der Politik nun, welchen Weg sie bei Grundsteuer einschlägt. Die STADTGESTALTER streben eine Lösung an, die eine Mehrbelastung von Wohneigentümern und Wohneigentümerinnen sowie Mieter und Mieterinnen vermeidet.
Steigen werden die Grundsteuerhebesätze jedoch in jedem Fall, da unabhängig von allem zuvor gesagtem, 2025 – auch wenn das Gericht die differenzierten Hebesätze für rechtmäßig erklärt hätte – nicht die Grundsteuereinnahmen erzielt worden wären, die das Land NRW mit ihren Modellberechnungen für das Jahr vorausgesagt hatte.
Beitragsbild: Getty Images/iStockphoto











