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14 Jan

Der letzte, der für die Stadtautobahn (NS 7) seine Wohnung verliert

Die letzten vier Wohnhäuser des Heusnerviertels, das für die Stadtautobahn (heute A448) weichen musste, sollen endlich abgerissen werden. Dem letzten Bewohner wurde von der Stadt jetzt die Zwangsräumung angekündigt. Der Endpunkt einer unrühmlichen Geschichte, von der Vernichtung von Wohnraum zugunsten einer innerstädtischen Autobahn.

Schon vor dem zweiten Weltkrieg gab es in Bochum die Idee einer Umgehungsstraße. Kaum waren die Trümmer aufgeräumt und die Schäden des zweiten Weltkriegs notdürftig beseitigt, verfolgte die Stadt den Plan weiter und beschloss schließlich den Bau einer Stadtautobahn, der heutigen A448 nebst Sheffield-Ring, damals noch NS 7 genannt (Bochumer Ring).

Die Geschichte von Stadtautobahn und Heusnerviertel

Die Idee der neuen Straße war, den Süden der Stadt besser für den Autoverkehr zu erschließen und die anliegenden Industriebetriebe für LKW besser erreichbar zu machen. Entsprechend wurde die Strecke so durch das Stadtgebiet geführt, dass für den Bau nicht etwa Gewerbegebiete weichen sollten, sondern Wohngebiete. Ursprünglich sollte die NS 7 sowohl durch Bärendorf wie das Heusnerviertel führen. Nach Protesten der Anwohner*innen konnte durch den Bau des Tunnels Rombacher Hütte zumindest der Bau der Trasse durch Bärendorf verhindert werden.

Heusnerviertel – bis 1986 vs. heute

Eine Führung der Stadtautobahn unterhalb des Heusnerviertels auf der “Westtangente” vom Tunnel Rombacher Hütte bis zur A40 kamen aufgrund der Topografie und der zusätzlichen Kosten jedoch nicht in Frage. Das Heusnerviertel konnte nicht gerettet werden. 150 Wohnungen in 40 Gebäuden wurden nach erbittertem Widerstand und einer der größten Hausbesetzungen, die Deutschland je erlebt hatte, abgerissen  (Das Heusnerviertel – Okkupation, Räumung und Abrisse im März 1986).

Um die Häuser abreißen zu können, verfolgte die Stadt, die immer gleiche Strategie, die Immobilien aufkaufen, verkommen lassen, hoffen, dass die Mieter*innen von sich aus ausziehen und dann die entmieteten Gebäude dem Erdboden gleich machen.

Als die Wohnungsnot besonders unter Studierenden neue Höhepunkte erreichte, entschloss sich die Stadt Studierende bis zum Abriss in bereits leer gezogenen Wohnungen im Heusnerviertel unterzubringen. Die Studierenden renovierten die Wohnungen und wollten nicht mehr weg, die noch übrig gebliebenen alten Bewohner*innen solidarisierten sich (Tanz auf dem Vulkan (1987)) und zum ersten Mal wurde in Bochum die Frage gestellt, was wichtiger sei, Wohnraum zu erhalten bzw. zu schaffen oder der Bau einer Stadtautobahn.

Die Stadt hielt unbeirrt sowohl an Stadtautobahn wie Trassenführung fest, Vorschläge die Führung der Straßentrasse zu ändern und das Heusnerviertel zu umgehen wurden abgelehnt, das Heusnerviertel wurde im November 1986 geräumt, abgerissen und die Stadtautobahn gebaut. Nur die Thealozzi-Schule als Kulturzentrum und vier Häuser an der Kohlenstraße blieben zunächst erhalten.

Kohlenstraße 135-145 – Die bewusste Schaffung von Schrottimmobilien

An der Kohlenstraße 135-145 verfolgte die Stadt ihr Vorgehen weiter, man ließ die Gebäude weiter verkommen und hoffte, dass auch hier die letzten Mieter*innen ausziehen. Doch die Stadt hatte die Rechnung ohne Klaus Schmitt gemacht, der Zeit seines Lebens in den Häusern wohnt und alle Hebel in Bewegung setzt, nicht ausziehen zu müssen (WAZ vom 01.12.23). Die Stadt will das Problem jetzt mit staatlicher Gewalt lösen und schickte Schmitt den Räumungsbefehl. Die Gebäude, mittlerweile als Schrottimmobilien zu bezeichnen, sollen einem “Gewerbegebet” weichen.

Kohlenstraße 135 -145 – Lage (Foto: Google Maps)

Die Westtangente – eine Fehlplanung

Im Ergebnis stellte sich mindestens die Trassenführung der Westtangente als Fehlplanung heraus. Aufgrund des fehlenden Anschlusses der Stadtautobahn an die Essener Straße erhöhte sich der Verkehr auf der Kohlenstraße erheblich, die Industriebetriebe legten ihren Gleisanschluss still und verlagerten die Anlieferung und Abholung auf die Straße. Wohngebiete an der Stadtautobahn verzeichneten deutliche Wertminderungen. 150 Wohnungen wurden dem Wohnungsmarkt entzogen. Um den fehlenden Anschluss an die Essener Straße zu schaffen und die Kohlenstraße im Süden von Goldhamme in Stahlhausen zu entlasten, soll nun auch noch die angrenzende Kleingartenanlage einer Autobahnzufahrt weichen. Der Kreisverkehr, an dem Kohlen-, Heusner- sowie Erzstraße und Obere Stahlindustrie zusammen kommen, ist ein Unfallschwerpunkt.

Dazu zeigt dieses Beispiel Wohnraum in öffentlicher Hand ist keine Alternative zu der in privater Hand. Denn die Stadt und kein privater Investor war es, die den Wohnraum abriss, die Gebäude verkommen ließ, Schrottimmobilien schuf und die Gebäude entmietete. Die Stadt baute eine Stadtautobahn und damit eine Schneise durch die Stadt, an der Menschen aufgrund Lärm- und Feinstaubbelastung im Abstand von 300 Metern besser nicht wohnen sollten.

Wohngebäude an der Kohlenstraße haben keine Zukunft

Die durch die Stadtautobahn geschaffene Situation wird jetzt auch den verbliebenen Häusern an der Kohlenstraße zum Verhängnis. So nah an der Autobahn, wie die Häuser stehen, sollte niemand wohnen. In einer Zone 40 Meter links und recht von Autobahnen (Anbauverbotszone) ist der Neubau von Wohnhäusern verboten. Bestehende Wohnhäuser in dieser Zone dürfen weder an- noch substanziell umgebaut werden. In einem Abstand bis zu 100 Metern zu einer Autobahn bedarf jede bauliche Veränderung der Zustimmung durch die Straßenbaubehörden. Das Gebäude Kohlenstraße 135 liegt in der direkten Anbauverbotszone, weniger als 40 Meter vom Rand der A448 entfernt, die Gebäude 137 bis 145 nur wenige Meter außerhalb, aber noch in der 100-Meter-Zone.

Die nötige Kernsanierung und Modernisierung der Gebäude ohne substanziellen Um- und Anbau dürfte nur sehr schwer möglich sein. Mit dem Bau der Stadtautobahn hat die Stadt das Wohnen und Wohnhäuser an dieser Stelle in der Stadt eigentlich unmöglich gemacht. Der Wunsch hier Wohnraum zu erhalten bzw. neu zu schaffen ist verständlich, die Rahmenbedingungen aber denkbar schlecht.

Zwangsräumung einstellen

Klaus Schmitt wird voraussichtlich der letzte sein, der durch die unrühmliche Politik von Stadt und der SPD, die den Bau der Westtangente und die damit verbundene Entmietung gegen alle Widerstände unbeirrt vorangetrieben haben, seine Wohnung verliert, in der er seit über 73 Jahren wohnt. Die Stadt mag aus rein juristischer Sicht das Recht haben, Klaus Schmitt zwangs zu räumen, moralisch höchst fragwürdig bleibt das Vorgehen, mit dem die Stadt versucht hat, ihn zum Auszug zu bewegen.

Die Häuser an der Kohlenstraße, werden als Wohngebäude so nah an der Autobahn realistisch leider langfristige keine Zukunft haben. Eine Notwendigkeit den Abriss der vier Häuser an der Kohlenstraße zu forcieren, besteht allerdings auch nicht. Stadt und SPD sollten zu ihren Fehlern stehen, die selbst geschaffene Situation hinnehmen und die Bemühungen zur Zwangsräumung einstellen.

16 Jul

Bochumer Innenstadt: Mehr Wohnen – weniger Einkaufen

Bisher ist die Innenstadt in Bochum besonders ein Einkaufsort. Immer mehr Geschäftsräume stehen jedoch leer und sollten anders genutzt werden, doch wie? Nach den Vorstellungen der STADTGESTALTER sollte im Gleisdreieck eine große Zahl Ladenlokale zurück gebaut und Wohnraum für 1.000 Menschen geschaffen werden.

Im Bochumer Gleisdreieck, das die Innenstadt umfasst, leben derzeit (2022) 9.303 Menschen auf 1.25 qkm. Der Bevölkerungsanteil der 18 bis 60ig-Jährigen ist vergleichsweise hoch (69.4 %, Bochumer Durchschnitt: 56 %) ebenso der Ausländeranteil (30,3 %, Bochumer Durchschnitt: 16,5 %) (Bochumer Innenstad).

Das Ende der trostlosen “Shopping-City”

Nach dem zweiten Weltkrieg wurde die Innenstadt im Hinblick auf Architektur und Stadtgestaltung im Wesentlichen anspruchslos und einseitig als “Shopping-City” wieder aufgebaut. Im Kernbereich des Gleisdreiecks, der eigentlichen Innenstadt, verfügt fast jedes Gebäude über ein Ladenlokal. Teilweise wurden Treppenhäuser zu oberen Stockwerken abgebrochen, um mehr Geschäftsfläche zu schaffen, so dass die Etagen über den Geschäften unbewohnbar wurden. Die zusätzliche Geschäftsfläche versprach mehr Mieteinnahmen als die Vermietung der oberen Etagen als Wohnraum.

Aufgrund mangelnder Attraktivität, fehlender Aufenthaltsqualität, Flair und Ambiente sowie der einseitigen Ausrichtung auf Autokunden, verliert die Innenstadt seit drei Jahrzehnten Kunden und Geschäfte. Immer mehr Geschäfte stehen leer oder müssen mit Programmen zur Zwischennutzung bespielt werden (Tapetenwechsel). Temporär sind solche zwischenzeitlichen Nutzungen durch Künstler, Initiativen oder StartUps sinnvoll. Sie lösen allerdings nicht das Problem eines Überangebots an Geschäften, bei immer weiter sinkender Nachfrage, in der Bochumer Innenstadt ein Geschäft neu zu eröffnen.

Nicht zu erwarten ist, dass die Attraktivität der Innenstadt in den nächsten Jahren deutlich zunehmen wird, so dass ein Umschwung bewirkt werden kann, dafür läuft der Transformationsprozess der Innenstadt viel zu langsam (Für die Innenstadt läuft die Zeit ab). Dazu mangelt es bei der Stadt an Bereitschaft massiv Geld in die Gestaltung der Innenstadt zu investieren Noch immer fließt das meiste Geld in Parkhäuser (Die Stadt gibt fast 10x mehr für Parkhäuser aus als für Stadtgestaltung). Auch fehlt eine treibende gesellschaftliche Kraft, die den dringend erforderlichen Umbau der Innenstadt fordert und lautstark vorantreibt. Der Großteil der Geschäftsleute nehmen die negative Entwicklung der Innenstadt weitgehend klaglos hin und haben sich mit der gepflegten Langsamkeit, mit der die Stadt darauf reagiert, abgefunden.

Zu viele Ladenlokale, bei weiter abnehmender Nachfrage

Während die Zahl der Ladenlokale in Bochum bisher nahezu konstant bleibt, wird die Nachfrage danach in Zukunft weiter abnehmen, zumal mangels Nachfrage und sinkender Mietpreise, auch die Bereitschaft abnimmt diese zu sanieren und zeitgemäß zu modernisieren. Es wäre also an der Zeit, die Zahl der Ladenlokale deutlich zu reduzieren, um das Angebot der sinkenden Nachfrage anzupassen. Anderenfalls ergibt sich das Problem, dass sich die genutzten Geschäftslokale über die ganze Innenstadt verteilen, daneben sich in allen Einkaufsstraßen aber immer wieder Leerstände befinden, die sich negativ auf die Attraktivität der Innenstadt auswirken. Für ein positives Stadtbild sollte es weniger Einkaufsstraßen geben, auf denen dann aber alle Ladenlokale vermietet sind.

Also sollte es Ziel der Stadt sein, die Zahl der Straßen, in denen Ladenlokale zu finden sind, deutlich zu reduzieren und die Nutzung von Gebäuden für Geschäfte auf einen Kernbereich der Innenstadt zu konzentrieren (siehe Karte), so dass das Angebot an Ladenlokalen der Nachfrage wieder entspricht.

Zukunft des Einzelhandels in der Bochumer Innenstadt

In Straßen, in denen Einzelhandel absehbar keine Zukunft hat, sollte dieser nicht gefördert werden und sollte die Nutzung der Immobilien als Einzelhandelsstandorte langfristig nicht mehr zugelassen werden. Im Kernbereich der Innenstadt kann man zwischen Haupt- und Nebeneinkaufsstraßen unterscheiden. In den Haupteinkaufsstraßen sollte bevorzugt die Ansiedlung von Geschäften mit hoher – wenn möglich überregionaler – Anziehungskraft vorgesehen werden, in den Nebeneinkaufsstraßen sollte dagegen der Fokus auf inhabergeführten Geschäften liegen, die sich durch eine gewisse Einzigartigkeit auszeichnen und sich positiv auf die Vielfalt der Geschäftsstruktur der Innenstadt auswirken. Städtische Förderungen sollten sich besonders darauf konzentrieren, diese Art Neuansiedlungen zu unterstützen.

Möglichkeiten der Umnutzung von Ladenlokalen

Fällt ein Großteil der Ladenlokale weg, stellt sich die Frage, wie diese Geschäftsflächen zukünftig genutzt werden sollen. In einigen Bereichen kommt eine neue Nutzung durch Gastronomie in Betracht. Im Bereich des Bermudadreiecks ist dieser Wandel bereits seit den 80er Jahren zu beobachten.

Für eine Umnutzung käme zudem eine Neunutzung als Büro- oder Wohnfläche in Betracht. Für eine Nachnutzung als Büroräumlichkeiten sind die Geschäfte jedoch häufig zu klein, auch nimmt die Nachfrage nach Büroflächen mit der Zunahme von Homeoffice eher ab als zu. Entsprechend gestaltet sich der Bau von Büroimmobilien in der Innenstadt, wie z.B. am City-Tor Süd zu sehen ist, zunehmend schwierig. So verbleibt die Nutzung als Wohnraum.

Schaffung von Wohnraum, gerade in der Innenstadt, hätte einen zusätzlichen Vorteil, zusätzliche Bewohner*innen bewirken eine zusätzliche Belebung. Und bedeuten auch mehr Kunden für den verbliebenen Einzelhandel. Ziel der Stadt sollte es daher nach Ansicht der STADTGESTALTER sein, die Zahl der Menschen, die im Gleisdreieck leben, deutlich zu erhöhen.

Maßnahmen zur Schaffung von mehr Wohnraum

Neben der Umwandlung von Ladenlokalen zu Wohnraum, sind zur Schaffung von mehr Wohnraum im Gleisdreieck eine Reihe weiterer Maßnahmen erforderlich:

  • Reaktivierung von Wohnraum, der durch Ausweitung von Geschäftsflächen unzugänglich gemacht wurde. Verbot von entsprechenden Maßnahmen, Gebot zum Rückbau.
  • Ausbau von Dachgeschossen und Umwandlung von Ladenlokalen in Wohnraum.
  • Umwandlung von Parkplatz-, Garagen- und Hofflächen in Flächen für neue Wohnbebauungen.
  • Systematische Erschließung von Entwicklungsflächen (siehe Karte) bevorzugt für den Wohnungsbau.
  • Erhöhung der Geschosszahl bei Neu- und Ersatzbauten.
  • Besondere Förderung der gemischten Nutzung für Wohnen und Arbeiten.
  • Weitgehende Verkehrsberuhigung zur Erhöhung der Wohnqualität, besonders auch des Innenstadtrings (Der Bochumer Innenstadtring als Einbahnstraße)
  • Weitere Maßnahmen zur Erhöhung der Wohnqualität (Grünflächen, Parks. Spielflächen u.ä., z.B. Propstei-Park, Dachpark)
Entwicklungsflächen in der Bochumer Innenstadt

Schaut man sich die Entwicklungsflächen an, die in der Innenstadt verfügbar sind (siehe Karte), so erkennt man, dass eine Vielzahl von Flächen für eine Wohnnutzung ganz oder teilweise geeignet sind. Teilweise böte es sich an die Wohnnutzung mit einer Büronutzung zu kombinieren, z.B. auf verschiedenen Stockwerken des gleichen Gebäudes. Bei einer Reihe von Flächen steht einer Wohnnutzung allerdings hoher Verkehrslärm entgegen. Diesen deutlich zu reduzieren, sollte daher ein zusätzliches Ziel sein, das parallel verfolgt wird.

Für eine effiziente Flächennutzung und um einen Anreiz für günstigen Wohnraum zu schaffen, sollte es  nach Vorstellungen der STADTGESTALTER in der Innenstadt möglich sein, neue Wohnungen ohne Stellplatznachweis zu schaffen, die von Haushalten genutzt werden, die sich verpflichten auf die Anschaffung eines Autos zu verzichten. Die zentrale Lage der Innenstadt macht es vielen möglich, auch ohne Auto auszukommen. Eine große Zahl Haushalte ohne Auto, senkt zudem die Verkehrsbelastung in der Innenstadt.

Zahl der Bewohner*innen des Gleisdreiecks auf 10.300 Menschen erhöhen

Die STADTTGESTALTER schlagen vor, dass die Stadt sich das Ziel setzt die Zahl der Bewohner*nnen des Gleisdreiecks langfristig auf 10.300 Menschen zu erhöhen (+1.000, +10,7 %). Das bedeutet, dass bei jedem Bauprojekt die Schaffung zusätzlichen Wohnraums mitgedacht werden musss. Dies ist bisher, z.B. beim Viktoria Karree, Bebauung Dr.-Ruer-Platz oder dem City-Tor Süd, leider nicht geschehen.

15 Jan

Die Stadtfläche muss besser genutzt werden: Mehr Grün, weniger Asphalt, mehr Wohnraum

Jeder Quadratmeter in der Stadt existiert nur einmal und jeden Quadratmeter sollte man möglichst optimal nutzen. Von der optimalen Nutzung der Stadtfläche hängt letztlich die Lebensqualität und Attraktivität einer Stadt ab. Leider fehlt Bochum bisher ein Konzept wie jeder Quadratmeter Stadtfläche möglichst optimal genutzt werden kann

Ein Quadratmeter Stadtfläche kann Teil einer grünen Oase sein, Teil eines Parkplatzes, einer Straße oder auf ihm kann ein Gewerbebetrieb wie ein Wohngebäude stehen. Ein Wohnhaus kann mehrgeschossig sein und über einen Dachgarten sowie eine Solaranlage verfügen oder es kann eingeschossig sein mit einem Flachdach, das nur mit Dachpappe gedeckt ist. So verschieden wie die Nutzung ist, so unterschiedlich ist auch der Wert, den die Nutzung für die Stadt hat.

Die Nutzungsoptimierung von Stadtflächen

Drei Nutzungsperspektiven können unterschieden werden, der individuelle Nutzen einzelner Einwohner*innen, der Nutzen für die Stadt bzw. das Ruhrgebiet und der Nutzen für das gesamte Land. Ein Stellplatz etwa hat nur Nutzen für jemanden, der dort sein Auto abstellt, ein Stadtplatzlatz dagegen einen Nutzen für alle, die in dem Viertel leben und den Platz nutzen. Eine Autobahn, eine Bahnlinie oder ein weltweit agierender Industriebetrieb kann auch einen überregionalen Nutzen für das ganze Land haben. Entsprechend ist der Nutzen für jeden Quadratmeters Stadtfläche unterschiedlich zu bewerten.

Ziel der Stadt sollte es sein, Maßnahmen zu entwickeln, die sicherstellen, dass jeder Quadratmeter möglichst optimal genutzt wird. Das bedeutet zum Beispiel Wohngebäude sollten in Abstimmung mit der Umgebung mit möglichst vielen Etagen gebaut werden, um auf einem Quadratmeter möglichst viel Wohnraum zu schaffen. Es sollte die Verpflichtung zur Begrünung von Dach und Fassaden bestehen. Um den Nutzwert der Fläche zu maximieren sollte zudem eine energetische Nutzung des Dachs bzw. des Grundstücks (solar oder mit Erdwärme) vorgesehen werden.

Mobilität ist ein Grundbedürfnis in einer Stadt, trotzdem sollten die Verkehrsflächen auf das notwendigste minimiert werden. Verkehrsmittel, die wenig Fläche für den Transport vieler Menschen beanspruchen, sollten gegenüber denen bevorzugt werden, die viel Platz für den Transport weniger Menschen benötigen. Ein weiteres städtisches Ziel sollte sein, die negativen Effekte von Verkehr wie Lärm, Luftverschmutzung, Flächenversiegelungen, Wertminderungen zu minimieren. Statt Stadtflächen als Stellplätze für Autos. zu nutzen, kann man sie besser als Grün-, Platzflächen, für Verkehrswege oder für Wohngebäude nutzen. Der Nutzen eines Parkplatzes ist nur für denjenigen, der ihn nutzt hoch für die Stadt aber gering, der Wert für alternative Nutzungen deutlich höher, insbesondere da die Fläche von erheblich mehr Einwohner*innen genutzt werden kann oder ein positiver Effekt für Klima- und Umwelt erreicht wird. Irgendwo abgestellt werden müssen die Autos aber gleichwohl. Das muss unter bestmöglicher Ausnutzung der Fläche geschehen also am besten in mehrstöckigen Parkhäusern oder unter Wohngebäuden.

Für die Attraktivität und Wohnqualität der Städte ist Grün wichtig sowie Straßen und Plätze, die zum Leben im öffentlichen Raum einladen. Der Nutzen eines asphaltierten Quadratmeters ist ggü. einer Fläche, der als Beet genutzt wird, auf dem ein Baum, ein Spielgerüst oder eine Bank steht gering. Trotzdem müssen Flächen asphaltiert werden, da Verkehrswege in jeder Stadt unverzichtbar sind, um sicher und schnell von A nach B zu kommen. Die Zahl der Verkehrswege sollte aber wegen des hohen Nutzens einer alternativen Nutzung auf das unbedingt notwendige Maß begrenzt werden.

Frei- und Naturflächen sind für das Klima wie die Attraktivität und das Lebensgefühl in einer Stadt von großer Bedeutung. Entsprechend groß ist ihr Nutzen und der Wert hoch, so dass sie, wenn irgend möglich, unbebaut erhalten bleiben sollten.

Im Bereich des Gewerbes können wenige Arbeitsplätze auf einer großen Fläche entstehen (z.B. DHL auf Mark 51°7) oder viele Arbeitsplätze in einem mehrstöckigen Bürogebäude. Der Nutzen pro Quadratmeter städtischer Fläche kann also auch hier recht unterschiedlich sein. Auch können z.B. Industriebetriebe negative Folgen, wie Lärm und Luftverschmutzung mit sich bringen, die den Nutzwert schmälern, aber auch einen positiven gesamtgesellschaftlichen Nutzen für das ganze Land mit sich bringen, der den Nutzwert pro Quadratmeter erhöht. Beide Effekte sind bei einer Nutzenbewertung zu berücksichtigen.

Einbeziehung der negativen Folgen von Nutzungen

Bewertet die Stadt den Nutzen eines Quadratmeters muss sie also den gesamtgesellschaftlichen Nutzen der Fläche betrachten und die negativen Folgen der Nutzung für die Stadt (Lärm, Luftverschmutzung usw.).

Hauptsächliche Nutzung einer Fläche und zusätzliche Nutzungen

Grundsätzlich kann jedem Quadratmeter Fläche eine Hauptnutzung zugeordnet werden, Natur- und Freifläche, Wohnen, Gewerbe, Verkehr, Freizeit. Die Intensität der Nutzung kann dabei je nach Intensität der Nutzung variieren. Ob eine Freifläche als Acker oder als Wald genutzt wird, führt zu einem unterschiedlichen Nutzwert, insbesondere wenn man den Nutzen hinsichtlich des Klimaschutzes bewertet. Steht auf einem Quadratmeter Fläche ein mehrstöckiges Wohn- oder Parkhaus, ist die Nutzung ebenfalls intensiver und der Nutzwert höher, als bei einstöckigen Nutzungen.

Zu der Hauptnutzung kommen Zusatznutzungen hinzu. Zur Nutzung als Wohnfläche kann ein Quadratmeter zusätzlich als Parkfläche, Gartenfläche und Fläche zur Energieerzeugung, ja sogar landwirtschaftlich genutzt werden, wenn das Gebäude über eine Tiefgarage, einen Dachgarten, eine Solaranlage und ggf. sogar eine landwirtschaftliche Dachnutzung mit einem Gewächshaus verfügt. In der Stadt sollte also das Ziel verfolgt werden, dass jeder Quadratmeter Fläche nicht nur mit seiner Hauptnutzung einen möglichst hohen Nutzwert erzielt, sondern darüber hinaus noch möglichst vielen zusätzliche Nutzungen aufweist.

Exkurs: Ökonomisch-mathematische Modell zu flächenoptimierter Stadtplanung

Die Stadt Bochum ist 145.400.000 Quadratmeter groß. Jedem Quadratmeter könnte ein Nutzwert zugeordnet werden, der angibt wie gut die entsprechende Fläche genutzt wird. Die Summe aller Nutzungswerte gäbe dann wieder, wie gut die gesamten Stadtfläche genutzt wird. Entsprechend sollte diese Summe, der Flächennutzwert der gesamten Stadt, maximiert werden.

Bei der Maximierung dieses Zielwertes sind jedoch diverse Restriktionen zu berücksichtigen. Unter anderem sollte eine vorgegebene Verkehrsfläche sowohl an Verkehrswegen wie Stellflächen vorhanden sein. Weiterhin sollte festgelegt werden, welcher Teil an städtischer Fläche auf jeden Fall von Bebauungen freigehalten werden soll. Ebenso wäre vorzugeben, welche Fläche für Wohnraum in jedem Fall zur Verfügung stehen muss. In diesem Sinne ist die Berücksichtigung weiterer Restriktionen sinnvoll.

Mit Zielfunktion und Restriktionen ließe sich ein lineares Optimierungsmodell aufstellen, mit dem mathematisch die Flächennutzung der gesamten Stadt optimiert werden könnte. Insbesondere ließe sich mit dem Modell analysieren, wie sich in der Stadt eine Veränderung der Flächennutzung auf den Gesamtflächennutzwert auswirken würde und welche Nutzungsänderungen wo in der Stadt besonders sinnvoll wären.

Ein solches komplexes mathematisches Modell kann also ein sinnvolles Instrument zu einer strategischen Maximierung des Gesamtflächennutzwertes der Stadt sein.

Von der autogerechten Stadt zur Stadtplanung nach menschlichem Maßstab

Die Nutzung der Stadtflächen entsprechend den Bedürfnissen der Stadtbewohner*innen zu maximieren, ist erst seit wenigen Jahrzehnten Ziel der Stadtplanung. Der vielleicht weltweit prägendste Stadtplaner unserer Zeit, der Däne Jan Gehl. hat dafür den Begriff Human Scale geprägt (Menschlicher Maßstab). Im Mittelpunkt der Stadtplanung steht bei Gehl der Mensch als Wesen, das bestimmte Bedürfnisse im Lebensraum befriedigen will. Das Ziel der Stadtplanung ist es, die Lebensqualität der Menschen als Bewohner*innen der Städte zu erhöhen (Jan Gehl: “In The Last 50 Years, Architects Have Forgotten What a Good Human Scale Is”). Zuvor war Stadtplanung allein auf das Transportmittel Auto fixiert. Nicht die Bedürfnisse der Menschen standen im Mittelpunkt der Stadtplanung, stattdessen wurde als Ziel verfolgt die Stadt möglichst autogerecht zu gestalten.

Dem Paradigmenwechsel, nicht mehr das Auto als Maßstab der Stadtplanung zu verfolgen, sondern die Bedürfnisse der Menschen in den Mittelpunkt der Stadtplanung zu stellen, folgt logisch das Ziel den Nutzwert der Stadtfläche im Sinne der Stadtbewohner*innen ständig weiter zu maximieren. Dies geschieht jedoch bisher wenig systematisch, sondern vielmehr relativ zufällig von Projekt zu Projekt. In der Stadt werden Stadtplanungsdefizite erkannt,. Orte, an denen man die Stadt mehr den Bedürfnissen der Menschen anpassen kann werden entsprechend umgestaltet, in Bochum zum Beispiel der Husemannplatz.

Systematische Nutzenmaximierung im Rahmen der Stadtplanung

Eine systematische Maximierung der Nutzwerte von Stadtflächen erfolgt bislang nicht. So wird bei Wohngebäuden häufig keine Maximierung der Wohnfläche eingefordert und sind auch mögliche Zusatznutzen nicht Gegenstand der Planungen. Nur selten werden unterschiedliche Planungsalternativen für Bebauungs- oder Stadtsanierungsgebiete entwickelt. Eine Ermittlung von Flächennutzwerten findet bisher gar nicht statt, entsprechend können sie auch nicht in die Entscheidungen der Politik, welche Planungen realisiert werden sollen, einfließen. In der Regel wird der erstbeste Vorschlag realisiert. Die Politik entscheidet aus dem Bauch heraus, da es an konkreten und systematisch ermittelten Entscheidungskriterien wie Nutzwerten fehlt.

Dabei wäre es wichtig zu wissen, welchen Nutzwert hat eine Fläche vor einer Umgestaltung oder Neubebauung, welcher soll durch die Stadtplanungsmaßnahme erreicht werden und mit welcher Planungsvariante kann das Zeil am besten erreicht werden.

Negativbeispiel: Dietrich-Benking-Straße Ost

Es reicht nicht wie etwa bei dem Bauvorhaben Dietrich-Benking-Straße Ost, zu beschließen eine Fläche zu bebauen und dann den erstbesten Vorschlag mit einer ideenlosen Bebauung mit überwiegend Reihenhäusern und übermäßig vielen Verkehrsflächen und entsprechend geringem Flächennutzwert durchzuwinken (Städtebauliches Konzept Dietrich-Benking-Straße Ost).

Städtebauliches Konzept Dietrich-Benking-Straße Ost, Stadt Bochum

Wenn man ein Feld wie an der Dietrich-Benking-Straße bebauen will, dann hätte unter der Vorgabe den Nutzwert pro Quadratmeter zu maximieren erheblich mehr Wohnraum geschaffen werden müssen und es hätte wesentlich weniger Verkehrsfläche entstehen dürfen und es hätten viel mehr Grünflächen auf dem Gelände verbleiben müssen. Diese Ziele hätten mit dem Bau einer Quartiersgarage an der Dietrich-Benking-Straße, einer Verpflichtung zu Dach- und Fassadenbegrünung sowie einer mehrstöckigen Bebauung erreicht werden können. Auch hätte die Erzeugung von Strom und Wärme mittels Solar- und Erdwärmeanlage Gegenstand des Planungsprojekts sein müssen. Mehr als ein Drittel der Fläche zu asphaltieren oder als Stellplatzflächen vorzusehen, ist hingegen ideen- wie anspruchslos und widerspricht allen Grundsätzen moderner Stadtplanung. Auch der Versuch der Fraktion “Die PARTEI und die STADTGESTALTER”, die Planungen noch zu korrigieren scheiterte, der Antrag (Vorlage 20213996) die Verkehrsflächen deutlich zu reduzieren und die Bauherren zur Einhaltung eines höheren Energiestandards zu verpflichten, wurde vom Ausschuss des Stadtrates abgelehnt.

Das Vorhaben an der Dietrich-Benking-Straße zeigt anschaulich, weder bei der Verwaltung noch im Stadtrat wird bisher systematisch das Ziel verfolgt, bei jeder Neu- oder Umplanung die städtische Fläche möglichst optimal zu nutzen und damit einen möglichst hohen Flächennutzwert zu erreichen. Es ist höchste Zeit sich mit dieser Thematik zu befassen.

31 Okt

Bochumer Wohnbaupolitik in der Sackgasse

Die Mieten steigen und steigen, riesiger Ansturm auf Einfamilienhäuser am Ostpark, großer Widerstand gegen Flächenversiegelung durch neue Wohngebiete, 400 neue Wohnungen pro Jahr, trotzdem geht die Einwohner*innenzahl eher zurück als sie steigt. Die städtische Wohnbaupolitik kann die Probleme am Wohnungsmarkt nicht lösen. Eine Neuausrichtung ist dringend erforderlich.

Im Verhältnis zu anderen Großstädten ist Bochum bei den Mieten immer noch relativ günstig, aber unverkennbar ziehen die Mietpreise deutlich an. Für die Zukunft ist eine Mietpreisexplosion zu befürchten.

Die Ursachen steigender Mietpreise

Betrug der Mietpreis pro Quadratmeter 2013 noch 5,61 Euro waren es 2020 7,00 Euro/qm. Das bedeutet einen Anstieg von 24,8% in nur 7 Jahren (Wohnungsmarktbericht 2020). Die Mieterhöhungen haben drei Ursachen:
1. Es werden verstärkt neue Wohnungen mit hohen Mietpreisen (11 Euro/qm 2020) zugebaut.
2. Der durchweg relativ alte Wohnungsbestand wird verstärkt saniert und modernisiert.
3. Die Wohnfläche pro Einwohner*in nimmt kontinuierlich zu und zwar stärker als neue Wohnflächen zugebaut werden, so dass die Wohnraumknappheit zunimmt.

Besonders die Zunahme der Wohnfläche bereitet Anlass zur Sorge. Lag die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner*in in Deutschland in den 50er Jahren noch bei 14 qm pro Person sind es heute 47,4 qm (Die Versorgung der Deutschen mit Wohnungen). Damit ist die zukünftige Entwicklung der Wohnfläche in Bochum vorgezeichnet. In der Stadt lag die durchschnittliche Wohnfläche 2020 erst bei 42,5 qm, aber auch in Bochum wird sie sich in den nächsten Jahren weiter erhöhen, Die Stadt wird in den nächsten Jahren im allgemeinen Trend nachziehen.

Zunehmende Wohnraumknappheit

Steigt auch in Bochum im nächsten Jahrzehnt die Wohnfläche um weitere fast 5 qm pro Kopf muss die Gesamtfläche an Wohnraum in Bochum um weitere 1,73 Mio. Quadratmeter steigen. Das entspricht zusätzlichen 19.650 Wohnungen. Will die Stadt diesem Bedarf in 10 Jahren gerecht werden, müsste sie pro Jahr 1.965 Wohnungen pro Jahr zusätzlich schaffen. In den letzten Jahren kamen jedoch im Schnitt nur rd. 400 pro Jahr hinzu, trotzdem mit dem Handlungskonzept Wohnen das Ziel von 800 neuen Wohnungen pro Jahr ausgegeben wurde.

Absehbar wird also der Zubau von Wohnungen nicht den zusätzlichen Bedarf an Wohnungen decken. Die Mietpreise werden weiter massiv steigen. Die Unterdeckung wird von Jahr zu Jahr größer. Der Druck auf die Mietpreise wird entsprechend steigen. Die Schere zwischen Wohnungsangebot und –nachfrage wird immer weiter auseinanderklaffen.

Diese Entwicklung wird für Bochum erhebliche Auswirkungen haben, nur etwa ein Drittel der Menschen ist von den Mietpreisen abgekoppelt, weil sie eigenes Wohneigentum bewohnen. Zwei Drittel der Bochumer*innen sind Mieter*innen, diese müssen mit einer weiteren Mietpreisteigerung von 25% über die nächsten 7 Jahren rechnen. Aufgrund der Zunahme der Knappheit am Wohnungsmarkt ist eher mit einer deutlichen höheren Zunahme zu rechnen als mit einem geringeren Wachstum der Mieten.

Mieter zahlen mehr Miete, Wohneigentümer verbuchen hohe Wertgewinne

Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Bochum liegt bei rd. 80 qm (Wohnungsmarktbericht 2020). Bei der dargestellten Entwicklung würde der durchschnittliche Mietpreis von 5,61 Euro 2013 auf mindestens 8,75 Euro 2026 steigen. Betrug die Miete 2013 im Durchschnitt noch 450 Euro pro Monat, wären es 2027 schon 700 Euro pro Monat. In nur 7 Jahren wurden im Schnitt somit 21.100 Euro mehr Miete fällig.

Einwohner*innen, die 2013 Wohneigentum erworben haben, müssen diese Mehrbelastung nicht tragen. Der Wert ihrer 80 qm Wohnung wird sich dagegen im Zeitraum von 2013 bis 2027 um rd. 60.000 Euro erhöht haben. Es zeigt sich eine fatale Entwicklung. Mieter*innen müssen immer höhere Belastungen tragen, das Vermögen der Wohneigentümer*innen wächst.

Auch Nebenkosten steigen bei Mieter*innen deutlicher als bei Wohneigentümer*innen

Zudem werden die steigenden Energiepreise ebenfalls besonders zu Lasten der Mieter*innen gehen, weniger zu Lasten der Wohneigentümer*innen. Werden die Bewohner*innen von selbst genutztem Wohneigentum zukünftig aus eigenem Interesse in eine Strom- und Wärmeerzeugung auf Basis erneuerbarer Energiequellen investieren, um die laufenden Energiekosten bezahlbar zu halten. Ist das Interesse der Vermieter*innen an solchen Investitionen eher gering. Sie müssen diese bezahlen, können sie aber nur unzureichend auf die Mieter*innen umlegen, die aber würden wiederum von den geringeren Energiekosten profitieren. Vermieter*innen haben also ein eher geringes Interesse, Maßnahmen zu ergreifen, um die Energiekosten ihrer Mieter*innen zu senken. Die Nebenkosten der Mieter*innen werden somit tendenziell deutlich höher steigen als die der Bewohner*innen von selbst genutztem Wohneigentum.

Überdurchschnittliche Knappheit bei Wohneigentum

Aufgrund der dargestellten Entwicklungen, sollte es Ziel der Stadtpolitik sein, möglichst viele Menschen von den zu erwartenden Erhöhungen bei Mietpreisen und Nebenkosten abzukoppeln und zu Wohneigentum zu verhelfen. Doch dieses Ziel verfolgt die Stadt Bochum bisher nicht. Entsprechend ist die Knappheit bei Wohneigentum besonders hoch. So kamen 2020 auf 12 am Ostpark angebotene Grundstücke für Einfamilienhäuser 550 Bewerber (WAZ vom 26.09.21) und der durchschnittliche Preis für Eigentumswohnungen stieg allein von 2019 auf 2020 um 5,9%, während sich der durchschnittliche Mietpreis im gleichen Zeitraum nur um 2.8% erhöhte.

Weitere Probleme der aktuellen Wohnpolitik

Neben dem Problem der zu erwartenden rasant steigenden Mietpreise kämpft die Bochumer Wohnpolitik jedoch mit zwei weiteren Problemen:
1. Ein weiterer Zubau von Frei- und Grünflächen widerspricht den Klimaschutzzielen der Stadt (Klimaschutz muss Grundlage eines neuen Handlungskonzept Wohnen 2.0 werden)
2. Der Neubau auf Wohnungen führt dazu, dass die Menschen die es sich leisten können aus benachteiligten Stadtvierteln der Stadt wegziehen und sich dort die soziale Schieflage verschärft (Armut in abgehängten Stadtteilen nimmt bedenklich zu).

Bisher verfolgt die Wohnpolitik im Wesentlichen nur ein Ziel, massiv mehr Mietwohnraum schaffen, besonders durch Neubau. Dieses Vorgehen hat in eine Sackgasse geführt und die dargestellten Fehlentwicklungen bei Mietpreisen wie beim Verbrauch von Frei- und Grünflächen verursacht.

Neuausrichtung der Wohnungsbaupolitik ist dringend erforderlich

Die Wohnpolitik muss dringend neu ausgerichtet werden. Neben das Ziel der Schaffung von mehr Wohnraum, sollte das Ziel Erhöhung der Wohneigentumsquote unter der Bedingung, dass der Anteil an Frei- und Grünflächen an der Gesamtfläche von Bochum unverändert bleibt, treten. Zudem sollte die Wohnpolitik das dritte Zeil verfolgen, der sozialen Schieflage in benachteiligten Wohnvierteln entgegen zu wirken.

Das bedeutet, Wohnraum muss besonders im Bestand geschaffen werden. Vorrangig sollte die Stadt mittels einer stadteigenen Gesellschaft, Gebäude und unbebaute Flächen bevorzugt in benachteiligten Wohnvierteln aufkaufen, um diese neu zu bebauen, zu sanieren und zu modernisieren. Im zweiten Schritt sollten die Wohnungen dann zur Selbstnutzung vermietet oder verkauft werden. Letzteres sollte, wie von den STADTGESTALTERn bereits vorgeschlagen, insbesondere auch über den Weg des Mietkaufs geschehen (Mietkauf 2.0 – Wohneigentum für Menschen mit kleinen Einkommen).

Ein zweites Modell ist der Aufkauf von Gebäuden mit Sanierungsstau durch die zukünftigen Eigentümer*innen selbst, der durch die städtische Sparkasse ggf. unter zu Hilfenahme einer städtischen Bürgschaft vorfinanziert wird. Bei diesem Modell würde eine städtische Agentur entsprechende Immobilien an zukünftige Eigentümergemeinschaften vermitteln.

Wichtig, dass städtische Ankäufe nur zu marktüblichen Preisen getätigt werden. Es darf nicht dazu kommen, dass Eigentümer*innen von schwer sanierungsbedürftigen Immobilien diese verkommen lassen, damit diese von der Stadt zu überhöhten Preisen aufgekauft werden. Die Ermittlung der Preise zu denen Immobilien angekauft werden, muss einer festgelegten Kalkulation folgen, von der nicht grundlegend abgewichen werden darf.

Auch sollte der steigenden Wohnfläche pro Einwohner*in entgegengewirkt werden. So gibt es eine wachsende Zahl Menschen, die sich mit weniger Wohnfläche zufriedengeben. Die Tiny-House-Bewegung spiegelt diesen Trend wider. Menschen die Tiny Häuser beziehen, verlassen Wohnungen oder Häuser mit mehr Quadratmetern Wohnraum und setzen sich kleiner. Tendenziell wird mit jedem Tiny Haus eine größere Wohnfläche frei (Tiny-House-Quartier Goldhamme findet großen Anklang). Dazu können Tiny Häuser auf Grün- oder Freiflächen gebaut werden, ohne dass es zu einer nennenswerten Versiegelung kommt. Auf diese Weise lassen sich Flächen nutzen, die sonst nicht für die Schaffung von Wohnraum geeignet wären.

Weitere Wohnbauflächen lassen sich durch den gezielten Rückbau von Parkplatzflächen und Garagenhöfen und eine anschließende Neubebauung durch Wohngebäude schaffen. Ein solches Vorgehen setzt voraus, dass die Stadt in den Wohnvierteln zentrale Quartiersparkhäuser schafft, in denen die Fahrzeuge für ganze Wohnquartiere platzsparend geparkt werden können. Ebenfalls sollte der Ausbau von Dachgeschossen gefördert werden.

Wohnungsbaupolitik wird deutlich komplexer und aufwendiger

Die zukünftige Wohnbaupolitik wird für die Stadt also weitaus komplizierter ausfallen, als die bisherige Politik, die im Wesentlichen daraus besteht, neue Flächen für Neubaugebiete auszuweisen. Um die genannten Ziele zu erreichen, muss ein ganzes Bündel verschiedenster, deutlich aufwendigerer Maßnahmen verfolgt werden. Neben den genannten Maßnahmen, sind weitere erforderlich. Erst viele kleine Maßnahmen ergeben ein Ganzes. Nicht nur die Ausrichtung der Wohnbaupolitik wird sich grundlegend ändern müssen, sondern auch die Organisation.

Abschließend sei angemerkt, dass auch eine Neuausrichtung der Wohnbaupolitik die Erhöhung der Miet- und Wohnbaupreise mittelfristig nicht wird stoppen können, sondern allenfalls spürbar abmildern kann. Leider wird die Neuausrichtung zu spät kommen und erst in einigen Jahren Wirkung zeigen.

09 Mai

Mietkauf 2.0 – Wohneigentum für Menschen mit kleinen Einkommen

In Bochum können sich viele Menschen mangels ausreichendem Einkommen bisher nicht den Kauf einer eigenen Wohnung leisten. Die Fraktion von PARTEI und STADTGESTALTERn macht jetzt mit ihrem Mietkauf-Modell einen Vorschlag wie sich das ändern ließe.

Die Miete einer Wohnung bedeutet, dass die Mieter*innen einen wesentlichen Teil ihres Einkommens an den Vermieter abführen ohne je selbst Eigentum an der Wohnung zu erwerben oder das Geld für andere Dinge ausgeben zu können.

In 50 Jahren 360.000 Euro Miete

Ein Haushalt, der über 50 Jahre im Schnitt 600 Euro Miete zahlt, überweist an den Vermieter in 5 Jahrzehnten insgesamt 360.000 Euro. Diese Summe entspricht in der Regel dem 1,5- bis zweifachen Wert der Wohnung. Mieter werden zwar nie Eigentümer ihrer Wohnung, zahlen aber den Vermietern ein bis zwei Wohnungen ab. Aus ökonomischer Sicht ist Mieten also keine gute Idee. Das gleiche gilt aus gesellschaftlicher Sicht, denn im Ergebnis werden die Vermieter immer reicher und vermögender, während die Mieter kein Vermögen aufbauen und auch keines an Kinder und Enkel vererben können.

Während in den meisten Ländern Europas 70-98% der Menschen mietfrei in der eigenen Wohnung leben (Wohneigentumsquoten in Europa), sind es im Ruhrgebiet kam mehr als ein Drittel. Das hat drei Probleme zur Folge: Zum einen sind die Mieter*innen steigenden Mieten schutzlos ausgeliefert. Zweitens müssen Mieter*innen auch im Alter Miete zahlen, Das verfügbare Einkommen im Rentenalter wird durch die Miete stark geschmälert. Drittens muss in wirtschaftlichen schlechten Zeiten ein wesentlicher Teil des sich verringernden Einkommens für die Miete aufgewendet werden. Während Menschen mit Wohneigentum, insbesondere wenn das bereits abgezahlt wurde, auch mit kleinen Einkommen noch über die Runden kommen, wird das verfügbare Einkommen nach Abzug der Miete bei Menschen, die in Mietwohnungen leben, schnell knapp, Verarmung ist die Folge.

Auch Haushalten mit kleinen Einkommen Wohneigentum ermöglichen

Ziel der Stadt sollte es also sein, möglichst vielen Menschen den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum zu ermöglichen. Doch vielen ist bereits aus wirtschaftlichen Gründen trotz historisch niedriger Zinsen der Kauf von selbst genutztem Eigentum bisher nicht möglich. Häufig fehlt Eigenkapital und ein ausreichend hohes Einkommen, um eine Finanzierung für den Kauf von Wohneigentum zu bekommen. Diese Hürde wollen die PARTEI und STADTGESTALTER jetzt beseitigen, indem sie vorschlagen, dass die VBW als drittes Geschäftsfeld Haushalten mit geringem Einkommen Wohnungen zum Mietkauf anbietet (Mietkauf Antrag 20211462 zur Ratssitzung vom 27.05.21).

Konkret sieht der Antrag der Fraktion von PARTEI und STADTGESTALTERn vor, dass die städtische Wohnungsgesellschaft VBW Mietkauf-Wohnungen anbietet, deren Bewohner*innen mit ihrer Miete gleichzeitig den Kaufpreis der Wohnungen abzahlen können. Dabei sollen die Mietzahlungen auf den Kaufpreis voll angerechnet werden, nur die Verwaltungs- und die nicht auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten sollen davon ausgenommen sein. Alle 10 Jahre soll den Mieter*innen die Möglichkeit eingeräumt werden, die selbst genutzte Wohnung zum im Mietkaufvertrag festgelegten Preis unter Abzug der monatlich eingezahlten Beiträge und der über Sonderzahlungen aufgelaufenen Summe zu kaufen. Zusätzlich soll die städtische Sparkasse den Mieter*innen eine Finanzierung anbieten.

Erwerb von Wohneigentum ohne Schulden und Zinszahlungen

Mit diesem Modell sparen die Mieter*innen bei Erwerb des Wohneigentums jede Zinszahlung, sie müssen keine Schulden aufnehmen und gehen damit kein Risiko ein, im Falle eines Einkommensverlustes, z.B. in Folge von Arbeitslosigkeit ihre Wohnung verkaufen zu müssen und danach auf einem Schuldenberg sitzen zu bleiben. Auch macht die VBW bei dem Mietkauf-Modell keinen Gewinn, den die Mietkäufer*innen sonst zusätzlich finanzieren müssten. Das ist bei Mietkäufen über private Wohnungsbauunternehmen anders, weshalb Verbraucherzentralen teilweise vor solchen Mietkäufen aufgrund überzogenen Abzahlungskosten abraten,

Mietkauf als dritter Geschäftsbereich der VBW

Mietkauf würde nach den Vorstellungen von PARTEI und STADTGESTALTERn neben der Vermietung und dem Bau und direkten Verkauf von Wohnungen zum dritten Standbein der VBW. Das städtische Wohnungsbauunternehmen sollte für den Mietkauf gezielt Immobilien in der Stadt ankaufen, diese sanieren und modernisieren und dann zum Mietkauf anbieten. Im Idealfall schafft die VBW im Rahmen derartiger Projekte noch zusätzlichen Wohnraum, z.B. durch den Ausbau von Dachgeschossen.

Mit dem Mietkauf Stadtviertel aufwerten

Mit dem Mietkauf kann zudem gezielt die Sozialstruktur in Quartieren gestärkt werden, die von sozialer Schieflage bedroht sind. Von der VBW sollten daher sanierungs- und modernisierungsbedürftige Immobilien bevorzugt in Stadtteilen mit Entwicklungsdefiziten aufgekauft werden, die dann auf Vordermann gebracht und zum Mietkauf angeboten werden. Auf diese Weise werden die nach dem Mietkauf-Modell sanierten und modernisierten Gebäude zu sichtbaren Zeichen für eine positive Entwicklung der Quartiere. Sie zeigen, dass wieder in Zukunft investiert wird. 

In Wohnquartieren, die bisher durch Menschen geprägt werden, die dort nur kurzfristig eine Bleibe finden, um dann, wenn sich ihre wirtschaftlichen Verhältnisse verbessert haben, wieder weg ziehen, lassen sich über den Mietkauf Menschen ansiedeln, die aufgrund des Wohneigentums Wurzeln schlagen und sich wegen der festen Bindung zu ihrer Wohnung für eine positive Entwicklung des Stadtviertels ganz anders interessieren und engagieren, als diejenigen, die kommen, aber eigentlich möglichst schnell woanders hin ziehen wollen.

Mietkauf hilft Armut verhindern und beeinflusst die Stadtteilentwicklung positiv

Der Mietkauf erweist sich somit nicht nur als ein wirksames Instrument das Armut entgegenwirkt (Huurkoop tegen Armoede), sondern auch als wirksames Mittel um Stadtquartiere aufzuwerten und für alle sozialen Schichten attraktiv zu halten.

So wird in den Niederlanden der Huurkoop schon seit 2017 gezielt als Instrument zur Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum und zur positiven Entwicklung von Stadtquartieren genutzt. Zu diesem Zweck wurden in das Bürgerliche Gesetzbuch des Landes für den Mietkauf von Immobilien, einschließlich Wohnimmobilien, sogar eigene Regeln eingefügt (Mietkauf Niederlande).

02 Mai

Tiny-House-Quartier Goldhamme findet großen Anklang

Auch in Bochum gibt es überraschend viele Menschen, die gerne in Tiny Häusern leben möchten. Die Eigentümer der Flächen in Goldhamme, auf denen die STADTGESTALTER den Bau eines Tiny-House-Quartiers vorgeschlagen haben (Tiny-House Quartier Goldhamme), können sich dort eine solche Bebauung vorstellen. Nur die Stadt sieht beim Wohnungsbau bisher noch andere Prioritäten.

Seitdem die STADTGESTALTER im Oktober 2020 ihre Idee von einem Tiny-House-Quartier für Goldhamme vorgestellt haben, melden sich ständig interessierte Menschen, die fragen, wie weit das Projekt ist und sich vorstellen können dort in einem Tiny House zu wohnen. Die Nachfrage in Tiny-Häusern leben zu wollen, ist offensichtlich auch in Bochum sehr groß.

Grundstückseigentümer sehen Tiny-House-Projekt positiv

Die Grundstücke, die die STADTGESTALTER für das Tiny-House-Quartier vorgeschlagen haben, befinden sich im Eigentum eines privaten Immobilienbesitzers, der Vonovia und ein kleinerer Teil im Eigentum der Stadt. In ersten Gesprächen mit den STADTGESTALTERn haben sowohl Vonovia wie der private Eigentümer signalisiert, sie könnten sich ein Tiny-House-Quartier auf dem besagten Gelände gut vorstellen. Man ist an einer Weiterentwicklung des Projekts interessiert. Dafür ist eine Änderung des bestehenden Flächennutzungs- und die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans erforderlich.

Tiny-House-Quartier Goldhamme, Vorschlag STADTGESTAALTER

Die Bauverwaltung hat bisher andere Prioritäten und zu wenig Personal

Grundsätzlich kann sich auch die Stadt auf der Fläche ein Tiny-House-Quartier vorstellen. In der Verwaltung sieht man jedoch aktuell keine Kapazitäten die erforderlichen Änderungsverfahren von Flächennutzungs- und Bebauungsplan in Angriff zu nehmen, aktuell sei man mit zu vielen anderen Projekten beschäftigt und die Personaldecke zu knapp. Auch sähe man aufgrund der politischen Beschlusslage die Schaffung von Geschosswohnungsbau als vorrangig an, da mit dem Handlungskonzept Wohnen, die Politik das Ziel ausgegeben habe, möglichst schnell, möglichst viel zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

Ein Beschluss der Politik zur Realisierung von Tiny-Hous-Projekten ist erforderlich

Für die Umsetzung der Idee eines Tiny-House-Quartiers in Goldhamme ist also ein politischer Beschluss erforderlich, der die Verwaltung beauftragt, die Voraussetzungen zu schaffen, damit das Projekt realisiert werden kann. Da die Rot-Grüne Mehrheit im Bochumer Stadtrat in ihrer Koalitionsvereinbarung ohnehin vorgesehen hat, dass Handlungskonzept Wohnen in Kürze grundlegend zu überarbeiten, unter anderem da es die Klimaschutz- und Umweltziele der Stadt nicht mehr ausreichend berücksichtigt (Klimaschutz muss Grundlage eines neuen Handlungskonzept Wohnen 2.0 werden), sollte im Rahmen dieser Überarbeitung auch die Schaffung von Tiny-House-Siedlungen in dem Konzept eine vorrangige Berücksichtigung finden.

Mehr Wohnraum durch Tiny Häuser

Denn Tiny-House-Siedlungen sind besonders geeignet neuen Wohnraum im Einklang mit dem Klimaschutz- und Umweltzielen der Stadt zu schaffen. Die Flächenversiegelung ist gering, es können moderne Umweltstandards verwirklicht werden und durch den Bau solcher Siedlungen werden große Wohnungen im gesamten Stadtgebiet frei. Tiny-Haus-Bewohner*innen ist die bisherige Wohnung typischerweise zu groß, sie möchten sich auf möglichst wenig Wohnraum verwirklichen. Die Lebensphilosophie von Tiny-House-Bewohner*innen könnte man als kreativen Minimalismus beschreiben. Im Idealfall zieht ein Ehepaar, nachdem die Kinder aus der Familienwohnung ausgezogen sind, in ein 40 qm-Tiny-Haus und bleibt nicht bis zum Lebensende in der 160 qm-Familienwohnung wohnen.

Die wesentliche Ursache für den knapper werdenden Wohnraum in den Großstädten ist, dass der Wohnraum den die Menschen beanspruchen, immer größer wird. Lebte jeder Deutsche 1950 noch auf 15 Quadratmetern Fläche, waren es 1980 schon 32 qm und sind es heute schon 47 qm (2019). Diesem Trend wirken Tiny-Häuser entgegen, im Tiny Haus beanspruchen zwei Personen gemeinsam 40 qm und nicht mehr 92 qm wie im statistischen Durchschnitt. Dieser Effekt bleibt im Handlungskonzept Wohnen der Stadt bisher unberücksichtigt. Es wird eindimensional das Ziel mehr Wohnraum zu schaffen verfolgt. Dagegen wird es bisher versäumt Möglichkeiten zu schaffen, dass Menschen, die das möchten, zukünftig auch auf deutlich weniger Wohnfläche pro Person wohnen können.

Interessierte wollen Tiny-House-Initiative gründen

Aufgrund der vielen Nachfragen zu dem vorgeschlagenen Tiny-House-Projekt, haben die STADTGESTALTER die Interessierten in der letzten Woche in einer Online-Konferenz zusammengebracht. Dabei kamen die Teilnehmer*innen überein, gemeinsam das Ziel zu verfolgen eine Tiny-Haus-Initiative zu gründen, die sich dafür einsetzt, dass das Tiny-House-Quartier Goldhamme Realität wird. Im ersten Schritt wurde zunächst eine Facebook-Gruppe gegründet, über die sich die Interessierten austauschen und das weitere Vorgehen abstimmen wollen:  https://www.facebook.com/groups/210255710614854. Alle Tiny-House-Interessierten sind eingeladen in der Gruppe Mitglied zu werden.

Ein Tiny-House-Quartier wäre ein Zeichen für eine moderne und vielfältige Stadt

Im nächsten Schritt gilt es die Bochumer Politik davon zu überzeugen, dass

  1. ein Tiny-House-Quartier dem Stadtteil Goldhamme neue Impulse geben kann,
  2. mittels Tiny Häusern im Einklang mit den Klimaschutz- und Umweltzielen der Stadt nennenswert Wohnraum geschaffen werden kann,
  3. es der Stadt gut ansteht, allen Wohnbedürfnissen der Einwohner*innen Rechnung zu tragen, also auch derjenigen, die nicht Geschosswohnungen mieten wollen, sondern in Tiny Häusern leben möchten.

Bochum will eine vielfältige und moderne Stadt sein, ein Tiny-House-Quartier wäre ein gut sichtbares Zeichen dafür.

24 Jan

Klimaschutz muss Grundlage eines neuen Handlungskonzept Wohnen 2.0 werden

Die Stadt will jedes Jahr 800 neue Wohnungen schaffen und erschließt deshalb immer neue Wohngebiete auf Grün- und Naturflächen, auf der anderen Seite hat die Stadt den Klimanotstand ausgerufen. Das passt nicht zusammen. Im Handlungskonzept Wohnen müssen die Ziele des Klimaschutzes berücksichtigt werden.

Zwangsläufig werden mit Neubaugebieten auf Grün- und Naturflächen für den Klimaschutz wertvolle Flächen zugebaut und versiegelt.

Beispiel Bebauung “Am Ruhrort”

Die geplante Bebauung “Am Ruhrort” in Dahlhausen zeigt das Dilemma. Auf einer 2,7 ha großen Fläche, die heute noch Grabeland ist, sollen 26 Doppel- und 38 Reihenhäusern entstehen. Gemäß den Vorgaben des Klimaschutzanpassungskonzeptes verbietet sich eigentlich eine Bebauung. Geht man nach den Zielsetzungen Wohnbauflächenprogramm und Handlungskonzepts Wohnen soll das Gebiet bebaut werden um neuen Wohnraum zu schaffen. Die Verwaltung schreibt entsprechend im Umweltbericht zum Bebauungsplan (Anlage 5, S. 34 ff.), dass das Klimaschutzkonzept sich in einem “unmittelbaren inhaltlichen Dissens” zum Handlungskonzept Wohnen befindet. Die mit dem Bebauungsplan “Am Ruhrort” geplante Siedlungsflächenentwicklung stehe im Widerspruch mit der Handlungskarte Klimaanpassung und somit potenziell auch im Widerspruch mit den Klimaschutzbelangen (Umweltbericht, Anlage 5).

Um das Dilemma im konkreten Fall aufzulösen, kommt die Verwaltung zu der fragwürdigen Abwägung, das Klimaschutzanpassungskonzept sei nur im Fachausschuss des Rates beschlossen worden, das Handlungskonzept Wohnen jedoch im Rat selbst, daher sei letztgenanntes höher zu bewerten. Der vom Rat ausgerufene Klimanotstand habe nur symbolischen Wert und sei bei der Abwägung nicht einzubeziehen.

Handlungskonzept Wohnen kennt bisher keinen Klimaschutz

Im Handlungskonzept Wohnen kommen die Worte “Klimaschutz” und “Umweltschutz” gar nicht vor. Das Konzept nennt lediglich das Ziel “Nachhaltigkeit ermöglichen”. Aber selbst diese Zielsetzung bleibt vage. “Die sozialen, wirtschaftlichen und ökologischen Ansprüche an den Raum sollen miteinander in Einklang” gebracht werden, heißt es im Handlungskonzept. Was darunter konkret zu verstehen ist, bleibt offen.

Die bisherige Zielformulierung im Handlungskonzept Wohnen führt im Ergebnis dazu, dass die Verwaltung immer wieder die Belange des Klima- und Umweltschutzes beiseite schiebt und diese dem Ziel mehr Wohnraum zu schaffen unterordnet. Angesichts dessen, dass die Stadt den Klimanotstand verkündet hat, ist dieses Vorgehen nicht nachvollziehbar. Wenn sich die Stadt in der festgestellten Notlage befindet, dann ist in jeder Hinsicht unmittelbares Handeln zugunsten des Klimaschutzes erforderlich und Handeln, das den Notstand verschärfen kann, unter allen Umständen zu unterlassen

Handlungskonzept Wohnen 2.0

Also ist dringend eine Überarbeitung des “Handlungskonzeptes Wohnen” erforderlich, die den Anforderungen des verkündeten Klimanotstand gerecht wird. In das neue Handlungskonzept 2.0 wäre aufzunehmen, dass alle aus dem Konzept abgeleiteten Handlungen um mehr Wohnraum zu schaffen mit den Klimaschutzzielen vereinbar seien müssen.

Konkret bedeutet das, die Schaffung von Wohnraum im Bestand ist dem Neubau von Wohnraum auf Grün- oder Naturflächen vorzuziehen. Neubau sollte sich zukünftig also im Wesentlichen auf den Ersatz von nicht sanierbarem Altbestand, zur Arrondierung bestehender Wohnbebauungen (u.a Schließen von Baulücken) oder auf eine ökologisch verträgliche Verdichtung bestehender Bebauung, beschränken.

Eine Bebauung bisher nicht bebauter Flächen sollte nur noch dann möglich sein, wenn sich durch eine entsprechend umweltfreundliche Bebauung der ökologische Wert der Fläche insgesamt erhöht.

Generell sollten mit dem neuen Handlungskonzept Wohnen 2.0 neben der Dachbegrünung weitere Vorgaben für Neubauten eingeführt werden, die der Erreichung der Klimaschutzziele dienen. Neue Wohngebiete sollten zum Beispiel grundsätzlich autoreduziert bis autofrei geplant werden. Zudem sollte mit jeder Schaffung von neuen Wohngebieten verpflichtend eine Verbesserung des Angebotes im öffentlichen Nahverkehr und ein Anschluss an das Radverkehrsnetz verbunden sein.

Fokus auf die Sanierung und Modernisierung bzw. die Schaffung von neuem Wohnraum im Bestand

Im neuen “Handlungskonzept Wohnen 2.0” sollte zudem ein klarer Fokus auf die Sanierung und Modernisierung sowie die Schaffung von Wohnraum im Bestand gelegt werden. Dabei kann das bereits beschlossene Kommunale Modernisierungsprogramm für Wohnraum entlang der Cityradialen nur ein erster Anfang sein. Eine nachhaltige Modernisierung und Schaffung von Wohnraum lohnt sich regelmäßig nur dann, wenn der neue bzw. modernisierte Wohnraum an Straßen liegt, an der Menschen gerne wohnen.

Straßenumgestaltung mit Modernisierungsförderung verknüpfen

Das Modernisierungsprogramm sollte daher mit einer entsprechenden Umgestaltung der Straßen verknüpft werden. In Schweden soll bis 2030 jede(!) Straße des Landes gesund, nachhaltig und lebendig umgestaltet werden (Make Way for the ‘One-Minute City’, vom 05.01.21). Vergleichbares wäre in Bochum anzustreben. In den nächsten 20 Jahren sollte jedes Viertel der Stadt, jede Straße im Hinblick auf eine grünere Gestaltung mit weniger Verkehr und mehr Aufenthalts- und Wohnqualität überplant werden. Erst im Rahmen der Überplanung sollte den Gebäudeeigentümer dann angeboten werden eigene Maßnahmen mit kommunalen Finanzmitteln zu unterstützen. Durch die Verknüpfung beider Maßnahmen erhöhen sich für die Immobilieneigentümer die Anreize, bestehenden Wohnraum nachhaltig zu sanieren und zu modernisieren sowie neuen Wohnraum im Bestand zu schaffen, deutlich. Bei den Überplanungen sollten sowohl hinsichtlich der Straßengestaltung wie der Wohnraummodernisierung und -schaffung Maßnahmen, die der Erreichung der Klimaschutzziele dienen, bevorzugt umgesetzt und gefördert werden.

Ausdrücklicher Leitgedanke des “Handlungskonzeptes Wohnen 2.0” sollte die Schaffung und Modernisierung von Wohnraum unter Beachtung und Verfolgung der Klimaschutzziele sein. In letzter Konsequenz sollte das geänderte Konzept letztlich ein Teilkonzept des ebenfalls neu zu erarbeitenden Klimaschutzkonzepts der Stadt Bochum sein (Was muss Bochum tun, damit die Stadt bis 2040 klimaneutral ist, vom 28.06.20).

Zwar haben SPD und Grüne im Koalitionsvertrag (Vertrag, Seite18) die Evaluierung des Handlungskonzepts bis spätestens 2022 vereinbart, dabei ist allerdings nur “die Berücksichtigung von aktuellen Studien zur Bevölkerungsentwicklung und zum Wohnungsbau” vorgesehen. Eine Überarbeitung des Konzeptes hinsichtlich der Anforderungen des Klimaschutzes wurde dagegen nicht vereinbart. Das ist erkennbar zu wenig. Es werden ein weiteres Mal die Handlunsgsnotwendigkeiten, die sich aus der Ausrufung des Klimanotstandes ergeben, ignoriert.

22 Sep

Wohnraum im Bestand schaffen

800 neue Wohnungen sollen jedes Jahr in Bochum entstehen (Handlungskonzept Wohnen). Um dieses ehrgeizige Ziel zu erreichen, schlägt die Stadt dem Stadtrat jetzt 34 Flächen zur Bebauung mit neuen Wohngebieten vor (Steckbriefe mittel- und langfristige Wohnbauflächen). Als mögliches Bauland nennt die Stadt Bochum neun vorgenutzte Flächen mit insgesamt 22,6 ha und und 18 Grün- und Freiflächen, das sind insgesamt über 49 ha Landschaft, die in Wohngebiete umgewandelt werden sollen. Weiter werden sechs Flächen vorgeschlagen die teils Freiflächen und teils vorgenutzt sind. Gegen dieses Vorhaben regt sich In vielen Stadtteilen Widerstand. Zu den geplanten Bebauungen Im Haarmannsbusch, Reimerts Feld (Schadowstraße), Schulte-Hiltrop-Straße, Baumhofstraße, Werner Feld und Wilhelm-Leithe-Weg haben sich Anwohner bereits in Bürgerinitiativen organisiert, um eine Bebauung der Grünflächen in der Nachbarschaft zu verhindern.

Wohnraum schaffen oder aktivieren in bestehenden Stadtgebieten

Die Bebauung von Grünflächen ist nicht alternativlos. Auch in den bestehenden Stadtgebieten ist es möglich neuen Wohnraum zu schaffen. Folgende Möglichkeiten bestehen dabei: Weiterlesen →

12 Mai

Neuer Wohnraum für 1.000 Menschen

Das Viertel um den Centrumplatz, die Wattenscheider Heide entwickelt sich seit Jahren negativ. Eine Kehrtwende ist dringend notwendig. Die STADTGESTALTER schlagen jetzt die Umwandlung des Selgros-Gelände und der Sportanlage Dickebankstraße in ein neues Wohngebiet vor. Darüber hinaus soll der Centrumplatz zu einem zentralen Stadtplatz mit Bürgerhaus umgestaltet werden.

Wattenscheider Heide – ein Stadtviertel im Niedergang

Schon 2010 stellte der Untersuchungsbericht zur Wattenscheider Quartiersentwicklung fest (Kooperative Quartiersentwicklung Bochum, Schlussbericht 2010 Wattenscheid), dass im Stadtviertel Wattenscheider Heide eine große Anzahl Menschen ohne Arbeit lebt. Im Viertel herrschten Problemlagen in sozial-kultureller aber auch baulicher Hinsicht, da die Zahl von Menschen mit Migrationshintergrund und vergleichsweise geringem Einkommen relativ hoch ist. Die beschriebene soziale Schieflage hat sich in den letzten Jahren leider weiter verschärft.

So hat der hohe Leerstand von Ladenlokalen auf der Bochumer Straße weiter zugenommen. „Die geringe Kaufkraft im Stadtteil hat Auswirkungen auf den Erhalt der bestehenden, teils historischen, Baustruktur. Viele Gebäude stammen zum Teil noch aus der Jahrhundertwende, weisen allerdings auch häufig Sanierungsbedarf auf“ (Kooperative Quartiersentwicklung Bochum, Schlussbericht 2010 Wattenscheid).

Im Untersuchungsbericht zum Integrierten Stadtentwicklungskonzept Wattenscheid-Mitte (ISEK) wird die Wohnlage entlang der Bochumer Straße als „besonders bedenklich“ beschrieben (Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept für Bochum-Wattenscheid, 2015).  Weiter heißt es „Der sich seit mehreren Jahren abzeichnende Trading-Down-Prozess nimmt immer mehr Gestalt an: Neben Ein-Euro-Shops, Spielhallen, Kiosken und Imbissen haben sich vermehrt Second-Hand-Geschäfte oder verschiedene Kleingewerbebetriebe angesiedelt. Zahlreiche Ladenlokale stehen leer oder sind teilweise unfachmännisch als Wohnraum umgenutzt worden. Lediglich punktuell finden sich im Umfeld der Straßenbahnhaltestellen wie z. B. am Centrumplatz einzelne Nahversorgungsanbieter (Kiosk, Bäckerei, Metzger) oder eine Bankfiliale. Die Funktion eines ansprechenden, einladenden Stadtteilentrees und einer guten Wohnlage erfüllt dieser Straßenzug nicht mehr.“ Weiterlesen →