Stadt fehlt Konzept zum zukünftigen Bedarf von Büroflächen
Gegen den Homeoffice-Trend mietet die Stadt Bochum immer weitere Büroflächen für teures Geld an und will jetzt noch mindestens 3,2 Mio. Euro mehr ausgeben, um die neuen Räumlichkeiten den heutigen Bedürfnissen einer immer mobileren und kommunikativeren Arbeitswelt anzupassen. Der Stadt fehlt ein Konzept wie sie dem zukünftig abnehmenden Bedarf an Büros gerecht werden will.
Für 15,50 Euro pro Quadratmeter mietet die Stadt 15.000 qm Büroflächen im neuen Viktoria Karree am Husemannplatz an (26,5 Mio. Subvention für Einkaufszentrum), darüber hinaus sollen für 13,50 Euro/qm weitere 1.960 qm in neuen 6. Stockwerk des Technischen Rathaus angemietet werden (WAZ vom 22.07.19). Jetzt will die Stadt diese Fläche für “neue Arbeitswelten” der Verwaltung herrichten lassen, was weitere Kosten in Höhe von mindestens 3,2 Mio. Zur Folge hat. Dabei wurden Kosten für zusätzliche Schallschutzmaßnahmen bei den Räumlichkeiten im Viktoria Karree, die diese Maßnahme ebenfalls nach sich zieht, ausdrücklich noch nicht berücksichtigt, da die noch nicht feststehen (Vorlage 20200561).
Mehr Homeoffice bedeutet weniger Bedarf an Büroflächen
Im Gegenzug sollen im Viktoria Karree zusätzliche 80 (866 statt 786) und im 6. Stock des Technischen Rathaus zusätzliche 44 “Arbeitsplatzorte” (167 statt 123) entstehen. Bei dem von der Verwaltung verfolgten Konzept “Neuer Arbeitswelten”, rechnet die Stadt mit Arbeitsplatzorten, die teilweise durch mehrere Mitarbeiter*innen genutzt werden können, die wechselweise auch von zu Hause arbeiten können. Wie die Coronapandemie gezeigt hat, ist in dieser Hinsicht das Potential enorm und auch der Wunsch der Verwaltungsmitarbeiter, einen Teil ihrer Arbeit vom Heimarbeitsplatz zu erledigen, stark gewachsen. Es stellt sich trotzdem die Frage wird dieses Potenzial durch das neue Arbeitsweltenkonzept ausgeschöpft? Wie viele städtische Mitarbeiter*innen wollen nach der Pandemie, wie viel von zu Hause aus arbeiten? Welche Verwaltungsstandorte kann und will die Stadt zukünftig aufgeben? Wie viel Kosten sollen auf diese Weise wie eingespart werden? Dazu finden sich in der genannten Verwaltungsvorlage (Vorlage 20200561) leider keine Antworten, denn ein Konzept zur zukünftigen Entwicklung der Anmietung von Büroflächen gibt es bisher nicht.
Aufgrund der pandemiebedingten Entwicklung beim Homeoffice, insbesondere der damit verbundenen neuen Erfahrungen und gestiegenen Akzeptanz bei Mitarbeiter*innen und Personalräten, sind sämtliche Überlegungen zu diesem Bereich aus Zeiten vor der Pandemie obsolet. Die Möglichkeiten von Homeoffice sind grundlegend neu zu bewerten. Die während der Pandemie gesammelten Erfahrungen zeigen, dass viel mehr Mitarbeiter*innen als angenommen ihre Arbeit zumindest teilweise von zu Hause erledigen können und dazu auch bereit sind.
Eine grundlegende Neuberechnung der städtischen Büroflächenbedarfe ist erforderlich
Die Verwaltung müsste also die Bedarfe an Präsenzarbeitsplatzorten in den verschiedensten Ämtern und Bereichen der Verwaltung völlig neu berechnen. Erst auf dieser Grundlage ließe sich dann der neue Bedarf an Büroflächen ermitteln. In einem weiteren Schritt wäre zu entscheiden, welche Büroflächen aufgegeben werden sollten, weil diese nicht mehr benötigt werden. Dabei sollten verschiedene Entscheidungskriterien Anwendung finden, insbesondere ob die Flächen den veränderten Anforderungen an Arbeitsplatzorte gerecht werden, die Anmietungskosten sowie die Standorte der Gebäude. Denn Ziel sollte es sein die Verwaltung auf möglichst wenige nah beieinander liegende Standorte zu konzentrieren.
Es ist also verwunderlich, dass die Stadt für die neu zu errichtenden Büroflächen zwar ein in jedem Fall sinnvolles Konzept für neue Arbeitswelten umsetzen will, ein Konzept zur zukünftigen Entwicklung der Anmietung von Büroflächen aber fehlt und bisher auch nicht angekündigt wurde. Dabei müsste ein solches Konzept die Basis für die Entscheidung sein, an welchen Standorten, wie neue Arbeitsplatzorte geschaffen werden sollten. Ohne ein solches Konzept ist zu befürchten, dass die Stadt langfristige Mietverträge für Büroräumlichkeiten eingeht, die mittel- bis langfristig gar nicht mehr benötigt werden, weil sich die Arbeit zu einem wesentlichen Teil zu den Mitarbeiter*innen nach Hause verlagert hat.
Der Bau von stadteigenen Gebäuden ist der langfristigen Anmietung von Büroflächen vorzuziehen
Insgesamt bleibt auch die Frage unbeantwortet, in wie fern die Verwaltung prüft, ob nicht auch ein Kauf oder ein Neubau von Gebäuden die Anmietung von Flächen beenden könnte. In zahlreichen Beispielen hat die Berechnung von Kosten im Nachhinein gezeigt, dass das Anmieten auf Dauer immer teurer war als eigene Gebäude zu errichten und zu nutzen.
Im Gegenteil, Flächen, die im städtischen Besitz sind, könnten teilwiese auch vermietet werden und auf diese Weise Einnahmen generiert werden, anstatt, wie beim Viktoria Karree geschehen, mit der Anmietung von Büroflächen Einkaufszentren quer zu subventionieren (26,5 Mio. Subvention für Einkaufszentrum). Eine Anmietung ist eigentlich nur für Büroräumlichkeiten sinnvoll, für die mittel- bis langfristig kein Bedarf gesehen wird und die dann, wenn sie nicht mehr benötigt werden, wieder schnell abgestoßen werden können. Gegenüber einer Anmietung von Räumlichkeiten über einen Zeitraum von 30 Jahren, wie diese von der Stadt regelmäßig vorgenommen werden, ist der Bau eigener Gebäude aus wirtschaftlichen Erwägungen dagegen immer vorzuziehen.
Vor Zustimmung zu Mehrausgaben von 3,2 Mio. ist eine Neuberechnung des städtischen Büroflächenbedarfs erforderlich
Im Ergebnis ist also eine Entscheidung über die Investition von 3,2 Mio. in “neue Arbeitswelten” in den neu zu errichtenden Räumlichkeiten des Viktoria Karrees und des 6. Stockwerks des technischen Rathauses nur möglich, wenn die Stadt dem Stadtrat eine Neuberechnung der zukünftig von der Verwaltung benötigten Büroflächen auf Basis der grundlegend veränderten Bedingungen vorlegt. Entsprechend kann die Fraktion von PARTEI und STADTGESTALTERn, der vorliegenden Beschlussvorlage erst zustimmen, wenn eine schlüssige Neuberechnung der zukünftigen Büroflächenbedarfe vorliegt, aus der ebenfalls hervorgeht, welche Gebäude die Stadt in der Zukunft noch nutzen und welche sie kurz- bis mittelfristig aufgeben will und wie sich die Kosten für die Bereitstellung der städtischen Büroräumlichkeiten in den nächsten Jahren dadurch entwickeln werden.
