Um jungen Menschen in Bochum für die eigene Wohnung ein Startkapital von 50.000 Euro zu verschaffen, soll Bochum einen Wohneigentumsfonds auflegen. Ein Vorschlag von STADTGESTALTER/Volt.

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Bisher liegt der Wohneigentumsanteil in Bochum sehr niedrig, bei nur rd. 30 %. Deutschlandweit beträgt die Wohneigentumsquote 53 %, in den meisten Ländern Europas liegt sie sogar bei über 70 % (Wohneigentumsquoten in Europa). 

Ausgangssituation 

Das bedeutet, zwei Drittel der Menschen in Bochum zahlen mit ihrer Miete Vermietern und Vermietungsgesellschaften die Wohnung ab und werden nie im Leben Besitzer oder Besitzerinnen einer eigenen Wohnung (Stadt sollte mehr für Wohneigentum tun). Die Vermieter und Vermieterinnen bauen mit der Miete Vermögen auf, die Mieter und Mieterinnen bleiben lebenslang vermögenslos. Die eigene Wohnung als Teil der Altersversorgung fehlt. In Zeiten von Krisen und Arbeitslosigkeit wird die Zahlung der Miete zum großen Problem, Kündigung und Auszug drohen. Der Stadt entstehen hohe Ausgaben für Wohngeld und Grundsicherung. Bochum ist nicht krisenfest aufgestellt. 

Mieter und Mieterinnen sind abhängig von Vermietern und Vermietungsgesellschaften, haben regelmäßig keinen Einfluss darauf, ob, in welchem Umfang und wie teuer die Wohnung, in der sie leben, modernisiert wird, was für eine Heizung eingebaut wird und welche Energiepreise dadurch zu zahlen sind. 

Für Einwohner und Einwohnerinnen wie für die Stadt hätte eine Erhöhung der Eigentumsquote daher viele Vorteile. Doch fehlt vielen Menschen für den Erwerb der eigenen vier Wände das nötige Startkapital. Genau das wollen STADTGESTALTER/Volt jungen Menschen in Bochum nun mit einem Wohnimmobilienfonds verschaffen. 

Die Idee 

Die Idee ist, dass die Stadt in den nächsten 18 Jahren mit jährlichen Zahlungen von 5 bis 20 Mio. Euro einen städtischen Wohnimmobilienfonds aufbaut, damit den heute Neugeborenen, wenn sie 18 Jahre alt sind, für den Erwerb von Wohneigentum 50.000 Euro von der Stadt ausgezahlt werden können. 25.000 davon als Zuschuss zum Kaufpreis, weitere 25.000 als nachrangiges zinsloses Darlehen, das in 20 Jahren zu tilgen ist. 

Entsprechend der Modellrechnungen von STADTGESTALTER/Volt stehen abhängig von den jährlichen städtischen Zahlungen (5 bis 20 Mio.) und der Verzinsung des im Wohnimmobilienfonds angelegten Vermögens (5 % bis über 9 %) im Fonds nach 18 Jahren 215 bis 550 Mio. Euro bereit, die ausgezahlt werden können. Die Höhe der jährlichen städtischen Zahlungen sowie die Höhe des benötigten Fondsvermögens hängt von der Verzinsung des Kapitals ab. Bei einer Verzinsung von nur 5 % sind Zahlungen in Höhe von knapp 20 Mio. Euro/pro Jahr erforderlich, um ein Vermögen von 550 Mio. Euro aufzubauen, während bei Zinsen von 9 % und mehr nur 5 Mio./Jahr ausreichen würden, ein Fondsvermögen von 215 Mio. anzusparen. 

Finanzierung des Fonds 

Der Fonds finanziert sich zunächst aus den jährlichen Einzahlungen der Stadt und der Verzinsung des sich aufbauenden Vermögens. Zu diesem Zweck wird das Fondsvermögen möglichst zukunftssicher und mit attraktiver Verzinsung von der städtischen Sparkasse als Fondsverwalter angelegt, zum Beispiel in Form von börsengehandelten Investmentfonds (ETF). 

Die Beträge, die die Stadt jährlich in den Fonds einzahlt, könnten dabei ganz oder teilweise aus dem Gewinn der städtischen Wohnungsbaugesellschaft VBW finanziert werden. Das sind aktuell 8-10 Mio. Euro pro Jahr. Die Stadt ist an der VBW zu 80% direkt oder über städtische Gesellschaft beteiligt. 

Die Auszahlung 

In 18 Jahren, wenn die heute Neugeborenen das Erwachsenenalter erreicht haben, kann mit den Auszahlungen begonnen werden. Nur wer in Bochum geboren ist oder mindestens 5 Jahre hier gewohnt hat, hat Anspruch auf zwei Mal 25.000 Euro. Das Geld wird zudem nur für Wohneigentum gezahlt, das in Bochum erworben wird. Diese oder ähnliche Auszahlungsbedingungen machen es für Menschen, besonders auch Studierende attraktiv, in Bochum zu wohnen bzw. hier wohnen zu bleiben. 

Während das Darlehen nach 20 Jahren zurückgezahlt oder in eine zinsbasierte Finanzierung umgewandelt werden muss, müssen die 25.000 Euro Kaufpreiszuschuss von dem Empfänger oder der Empfängerin nie zurückgezahlt werden, so lange man in Bochum wohnen bleibt.  

Rückzahlung durch Erben 

Eine Rückzahlung erfolgt erst im Erbfall. Verstirbt der Zahlungsempfänger bzw. die Zahlungsempfängerin, müssen die Erben das Geld entsprechend des aktuellen Werts der Immobilie an den Immobilienfonds zurückgeben. Ist die vererbte Immobilie im Wert gestiegen, ist entsprechend des Anteils der 25.000 Euro am ursprünglichen Wert der Immobilie ein entsprechend höherer Betrag an die Stadt zu zahlen. Wurde z.B. eine Wohnung für 100.000 Euro gekauft, betrug das Startkapital von 25.000 Euro ein Viertel des Kaufpreises. Wird die Wohnung von den Erben aufgrund der Wertsteigerung nach 50 Jahren zu einem Wert von 200.000 Euro übernommen oder verkauft, sind wiederum ein Viertel, also 50.000 Euro an den Fonds zurückzuführen. 

Diese Rückzahlung führt dazu, dass die Stadt nach 18 Jahren an den Fonds keine neuen Zahlungen mehr leisten muss, sondern sich dieser selbst trägt. Neue Auszahlungen werden durch Rückführungen von Erben finanziert. Es entsteht ein sich selbst tragendes Finanzierungssystem. Bei guter Verzinsung kann sogar das zu Anfang von der Stadt eingezahlte Kapital nach einigen Jahrzehnten wieder an die Stadt zurückgeführt werden.  

Weitere Bedingungen 

Verkauft jemand seine Immobilie in Bochum und zieht aus Bochum weg, ist ebenfalls der gewährte Kaufpreiszuschuss aus dem erzielten Verkaufserlös an den Fonds zurückzuzahlen. Auf diese Weise wird gewährleistet, dass das Geld in Bochum bleibt. 

Darlehen und Kaufpreiszuschuss sollten bei Verkauf einer eigengenutzten Wohnimmobilie und Erwerb einer neuen in Bochum, die wiederum selbstgenutzt wird, auf die neue übertragen werden können. 

Auf den ersten Blick erscheinen 50.000 Euro als Startkapital noch nicht sehr hoch. Angesichts dessen, dass junge Menschen aus Bochum sich zusammentun können, um z.B. in einer Partnerschaft oder in einer WEG zusammen zu ziehen und dafür gemeinsam Wohneigentum erwerben können, kann das Startkapital auf 100.000, 150.000 Euro oder sogar noch mehr anwachsen, je nachdem wie viele junge Bochumer und Bochumerinnen das Wohneigentum zusammen erwerben. 

Entsprechend der Kaufpreisentwicklung am Immobilienmarkt sollte die Stadt die Höhe des Startkapitals jeweils den laufenden Veränderungen anpassen.

Würde mit dem Aufbau des Wohneigentumsfonds im Jahr 2027 begonnen, könnten der Geburtsjahrgang 2027 und alle nachfolgenden Jahrgänge ab ihrem 18. Lebensjahr von dem Startkapital profitieren. Das Startkapital muss nicht bereits im Alter von 18 Jahren abgerufen werden. Das kann auch jederzeit später passieren. Die Auszahlung des zustehenden Kapitals sollte jedoch an die Bedingung geknüpft werden, dass davon eine Wohnung in Bochum erworben wird, die der Selbstnutzung dient. 

Um Studierende und Auszubildende nach Bochum zu locken, wäre eine Regel denkbar, dass auch für jene ein Anspruch auf Startkapital besteht, die bis zum 25. Lebensjahr mindestens 5 Jahre in Bochum gewohnt haben. Dies würde es für Personen, die nicht in Bochum aufgewachsen sind, attraktiv machen, für Ausbildung oder Studium mindestens ihren Zweitwohnsitz nach Bochum zu verlegen und mit Ende von Studium und Ausbildung auch dort wohnen zu bleiben. 

Langfrist-Projekt 

Der von STADTGESTALTERn/Volt vorgeschlagene Wohnimmobilienfonds entfaltet seine volle Wirkung erst in 18 Jahren und später. Denkt Politik sonst zumeist nur sehr kurzfristig, ist der Fonds eine langfristig gedachte Maßnahme, mit einem fast zwei Jahrzehnten langen Vorlauf. 

Dafür sind die Wirkungen des Fonds erheblich. Jungen Bochumer und Bochumerinnen wird der frühe Erwerb selbst genutzten Wohneigentums und damit ein sukzessiver Vermögensaufbau ermöglicht. Das verbessert insbesondere ihre Versorgung im Alter. Eine selbstgenutzte Eigentumswohnung wird in Zukunft, wie die aktuelle Basisrenten-Diskussion zeigt, wesentliche Säule der Altersvorsorge sein. 

Der Haushalt der Stadt Bochum wird zukünftig von Sozialleistungen entlastet, insbesondere beim Wohngeld wie der Grundsicherung. 

Die Stadt wird hochattraktiv für junge Menschen. Der aktuell fortschreitenden Überalterung der Stadtgesellschaft wird wirksam entgegengesteuert. Junge Menschen bedeuten für die Stadt Zukunft. Eine Stadt, in der viele gut und hoch qualifizierte junge Menschen leben, ist wiederum attraktiv für Unternehmen (Warum wollen viele Hochqualifizierte nicht im Ruhrgebiet leben und arbeiten?). 

Es lohnt sich also, schon heute in die Zukunft der jungen Bochumer und Bochumerinnen zu investieren. Diese Investition wird sich in 18 Jahren in vielfältiger Weise auszahlen.  

Quelle Titelbild: Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH